Яндекс.Метрика
Гражданское законодательство о сделках с недвижимостью
4 марта 2013 |
Просмотров: 10403 |

Гражданское законодательство о сделках с недвижимостью

Гражданское законодательство о сделках с недвижимостью. Виды сделок, их особенности и правовое оформление.

Сделки с недвижимостью - это то "поле", на котором работает риэлтор. Естественно, что он должен хорошо видеть это поле, понимать, что такое сделка, каковы особенности сделок с недвижимостью, и какие виды сделок на рынке недвижимости возможны. Этому и посвящена эта часть курса.


Понятие сделки. Специфика правового оформления сделок с объектами недвижимости.

Понятие «сделка» дано в статье 153 Гражданского кодекса РФ, (далее - ГК РФ):

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По количеству участников сделки могут быть многосторонними, двухсторонними (договоры) и односторонними (завещание).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

 

Односторонние, двухсторонние и многосторонние сделки.К двухсторонним сделкам относятся купля-продажа, аренда, наем, дарение и ряд других сделок.

(+) Даже если продажа объекта недвижимости совершается несколькими долевыми сособственниками-продавцами, а покупка совершается по долям несколькими покупателями, сделка является двухсторонней, так как обязательства всех участвующих лиц со стороны продавца аналогичны, а права и обязанности всех лиц со стороны продавца одни и те же.

Мена объектов недвижимости может быть как двухсторонней сделкой, так и многосторонней – когда совершается сложный обмен трех и более квартир между тремя и более участниками обмена.

Завещание относится к односторонней сделке, так как для совершения завещания не требуется выражение воли наследников.

Дарение– сделка двухсторонняя, для которой необходимо выражение воли одаряемого. В случае отказа одаряемого от принятия объекта дарения в дар сделка состояться не может.

Форма сделок.По форме сделки подразделяются на устные и письменные. Письменная форма может быть простой и нотариальной.

Сделка с объектом недвижимости должна быть совершена обязательно в письменном виде.

Кроме того, сделки с землей и другим недвижимым имуществом в соответствии со ст.164 ГК РФ подлежат государственной регистрации.

Сделка с объектом недвижимости должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

 

Существенные условия договораНе только форма, но и содержание договора должно соответствовать требованиям законодательства. В тексте договора должны в обязательном порядке быть описаны его существенные условия, без которых договор будет признан незаключенным, а сделка – ничтожной.

Стороны сделки могут самостоятельно решить, какую форму оформления сделки они готовы избрать – простую письменную или нотариальную. С точки зрения требований закона обязательная нотариальная форма предусмотрена лишь для завещания.

В соответствии с п.1 . ст.432 ГК РФдоговор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

(+) Для договора купли-продажи объекта недвижимости существенными условиями являются согласованная сторонами цена объекта, а также данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии существенных условий в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. К условиям, относительно которых по заявлению одной из сторон достигнуто соглашение, могут быть отнесены условия о сроке освобождения и передачи объекта недвижимости.

Договор должен быть подписан лично участником сделки либо представителем - надлежаще уполномоченным лицом.

Дееспособность и правоспособность.Физическое лицо, подписывающее договор, должно быть дееспособным. (Подробнее о дееспособности см .п 2.3.)

Дееспособность– это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их

Юридическое лицо, от имени которого совершается сделка, должно обладать правоспособностью.

Правоспособность юридического лица – это способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Юридические лица считаются правоспособными с момента государственной регистрации. Регистрация юридических лиц происходит в органах Федеральной налоговой службы и органах юстиции РФ.

От имени юридического лица имеет право совершать сделку на основании устава - первый руководитель, на основании доверенности – иное уполномоченное лицо.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена. Юридические лица обладают правом выдачи доверенности в простой письменной форме, но обязательно за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

Особенности сделок с объектами недвижимости, находящимися в общей собственности.Переход права собственности на недвижимое имущество может быть зарегистрирован как в пользу одного лица, так и в пользу нескольких лиц на праве общей долевой или общей совместной собственности.

Имущество может находиться в общей долевой собственности – с определением доли каждого собственника в праве собственности, и в общей совместной собственности – без определения таких долей.

Согласно ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Долевой собственник вправе продать либо распорядиться иным образом своей долей при ее возмездном отчуждении с учетом преимущественного права покупки отчуждаемой доли.

Под реализацией преимущественного права покупки доли понимаются следующие действия:

  • обязательное извещение в письменной форме иных участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и иных условий продажи;
  • получение письменного извещения одного из долевых собственников о намерении приобрести предлагаемую к реализации долю на оговоренных условиях; либо отказа всех долевых собственников от покупки доли на предложенных условиях; либо отсутствия ответа всех долевых собственников в течение календарного месяца.

 



Виды сделок с объектами недвижимости и их особенности

Условно все известные в России сделки с объектами недвижимости можно подразделить на следующие виды:

1. Безвозмездные сделки:

  • Приватизация;
  • Дарение;
  • Завещание.

2. Возмездные сделки:

  • Купля-продажа;
  • Наем, социальный наем, аренда;
  • Мена, обмен;
  • Пожизненное содержание с иждивением (рента);
  • Долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома.

Приватизация жилого помещения.

Основным нормативным актом, регулирующим процесс приватизации в России, являетсязакон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 года № 1541-1 с последующими изменениями и дополнениями.

Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором приватизации.

Договор приватизации – это договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации, заключаемый органами государственной власти или местного самоуправления с гражданином, получающим жилое помещение в собственность.

При этом нотариального удостоверения договора приватизации не требуется.

В договор приватизации включаются в обязательном порядке несовершеннолетние, зарегистрированные в приватизируемом жилом помещении, независимо от проживания в нем.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заключение договора безвозмездной передачи квартиры (комнаты) в собственность граждан (приватизации) возможно при соблюдении условий добровольности, согласия всех совместно проживающих лиц с 14 лет и однократности бесплатной приватизации.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, служебные жилые помещения. Сведения об аварийности жилого дома, об его принадлежности государственному (муниципальному) фонду или служебному фонду организации, а также обо всех лицах, имеющих право на приватизацию, содержатся в справках по форме 7 и 9, которые можно получить в паспортной службе жилищной организации или домоуправления.

Для приватизации необходимы технический паспорт на жилое помещение и копия ордера.

(+) Нередки в практике случаи, когда ордер был выдан на так называемого ответственного квартиросъемщика, давно выехавшего из квартиры или умершего, а члены его семьи, претендующие на приватизацию, в ордер вписаны не были. Зачастую, если отсутствует близкое родство между ответственным квартиросъемщиком и проживающими в жилом помещении лицами, в заключении договора приватизации отказывают. Сложившаяся ситуация может быть исправлена законным способом. Членами семьи в соответствии со ст.69 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) являются супруг, супруга, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Для этого необходимо заявить в суд требования о признании заявителя членом семьи нанимателя и о понуждении к заключению договора социального найма жилого помещения. Вступившее в силу положительное решение суда дает членам семьи нанимателя право на заключение договора социального найма и на приватизацию жилого помещения.

(+) Случаются ситуации, когда наниматель умер после подачи заявления на приватизацию, но до оформления либо регистрации договора приватизации. В этом случае наследники умершего имеют право на включение приватизируемого жилого помещения в состав наследуемого имущества. Законодатель обоснованно полагает, что умерший при жизни выразил свою волю на приватизацию жилого помещения, но по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов.

Приватизация земельного участка

Статьи 20 и 21 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) говорят о том, что каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок.

Приватизация земельного участка – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе земельного участка, находящегося у гражданина в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении.

Федеральным Законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", положившим начало так называемой «дачной амнистии», упрощены условия приватизации земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Закон вступил в силу 1 сентября 2006 года и существенно упростил порядок оформления в собственность земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.

Теперь зарегистрировать право собственности можно на основании кадастрового плана земельного участка и иных ранее выданных документов.

(+) К примеру, свидетельства о государственной регистрации права, выдаваемые в разные годы, акты о предоставлении земельных участков, и даже выписка из похозяйственной книги для участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, служат основанием для регистрации права собственности на земельный участок.

Если в документе, на основании которого был передан земельный участок, не был указан титул права, вносить уточнения о праве в правоустанавливающий документ (решение, распоряжение, постановление и т.п.) не нужно. Земельный участок автоматически считается предоставленным на праве собственности.

(+) Многие граждане сталкивались с такой проблемой, когда после обмера их участка геодезистами становилось ясно, что он фактически больше, чем это указано в первичных документах. Причем далеко не всегда в таких случаях речь шла о "самозахвате". Ранее земельные участки нередко "нарезали на глазок".

При несоответствии площадей после межевания земельного участка с первичными документами за основу принимают площадь, содержащуюся в документах о межевании, и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения, указанные в кадастровом плане.

Дарение

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) имущество в собственность.

Сторонами договора дарения могут быть как граждане, так и юридические лица, обладающие на праве собственности имуществом, которое передается в дар. Однако ст.ст. 575-576 ГК РФ предусматриваетряд ограниченийдля сторон:

  • Не может быть заключен договор дарения от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями;
  • Не могут быть дарителями юридические лица – коммерческие организации, основной целью деятельности которых является извлечение прибыли;
  • Дарители имущества, находящегося в общей совместной собственности, вправе заключать договор дарения только по совместному согласию всех собственников.

Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Ст.573 ГК РФпредусматривает право одаряемого отказаться от принятия в дар имущества. Отказ от дара возможен до момента передачи имущества. В этом случае договор дарения признается расторгнутым, а расторжение производится также письменным соглашением с обязательной государственной регистрацией. Если договор дарения был нотариально заверен, то и отказ от дарения подлежит нотариальному заверению.

(+) Отказ от дарения недвижимого имущества, как правило, происходит по причине отсутствия средств на содержание имущества и низкой его ликвидности.

Даритель также вправе уже после заключения договора дарения и передачи имущества отказаться от дарения, но лишь в оговоренных законом случаях:

  • когда одаряемым совершено посягательство на жизнь или здоровье дарителя или членов его семьи;
  • когда одаряемый умышленно создает угрозу безвозвратной утраты подаренного имущества.

По требованию заинтересованного лица (кредитора) судом может быть отменено дарение имущества, подаренного предпринимателем или юридическим лицом за 6 месяцев до признания его несостоятельным (банкротом).

Завещание

Наследование – это переход имущества умершего лица (наследодателя) к иным лицам (наследникам) в установленном законом порядке по завещанию или по закону.

Наследование по закону происходит в случае, когда наследодатель к моменту своей смерти не составил завещания или составил его не в соответствии с требованиями закона. При наследовании по закону имущество переходит к ближайшим родственникам умершего в порядке их очередности. Наследниками первой очереди закон именует детей, супруга и родителей наследодателя. В случае отсутствия наследников первой очереди вступают в права наследования наследники второй очереди (братья, сестры, дедушки и бабушки) и т.д.

Распорядиться по своему усмотрению своим имуществом после смерти можно только путем составления завещания. Завещание, составленное при обычных обстоятельствах, должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.

Гражданин, который находится в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств лишен возможности совершить завещание надлежащим образом, может изложить последнюю волю в отношении своего имущества в простой письменной форме.

Изложение гражданином последней воли в простой письменной форме признается его завещанием, если завещатель в присутствии двух свидетелей собственноручно написал и подписал документ, из содержания которого следует, что он представляет собой завещание.

Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в последующем - отменить или изменить совершенное завещание без объяснения причин и без чьего-либо согласия. Каждое последующее завещание отменяет предыдущее.

(+) Например, недостойное поведение наследника наверняка впоследствии окажет влияние на желание наследодателя отменить или изменить завещание, лишив недостойного наследника права на свое имущество. Если наследник своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя либо кого-либо из его наследников, нанес ущерб указанным лицам, то даже при действительности завещание иные наследники вправе в судебном порядке требовать утраты прав наследования лица, причинившего вред.

Не наследуют по закону родители после детей, в отношении которых родители были в судебном порядке лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах ко дню открытия наследства.

Завещание – это односторонняя сделка, создающая права и обязанности наследника после открытия наследства.

Открытие наследствапроисходит со смертью наследодателя. Для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Заявление должно быть подано в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Признается, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

- вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

- принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

- произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

- оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом в установленном порядке, является правоустанавливающим документом и в отношении наследования недвижимого имущества и дает право на государственную регистрацию права собственности наследника.

Купля-продажа

По договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, здание, сооружение, квартиру, иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Купля-продажа – это возмездная сделка, обязательным условием которой является оплата цены имущества.

Продавцом имущества может быть физическое или юридическое лицо, владеющее имуществом на праве собственности. Договор купли-продажи заключается в письменной форме, путем составления и подписания документа с единым текстом в количестве, равном количеству участников купли-продажи.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество обязательна. Договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации.

Еслиодна из сторон договоракупли-продажи добросовестно исполнила свои обязательства по государственной регистрации, а другая сторона уклоняется от исполнения этих действий, суд вправе по требованию исправной стороны принять решение о регистрации перехода права собственности. Вступившее в силу решение суда послужит основанием для внесения записи о регистрации в единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРП).

Существенными условиями договора купли-продажи являются цена и предмет договора.

При отсутствии в договоре согласованного условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. Возможно указание в договоре цены за единицу площади объекта недвижимости.

Что касается валюты договора, то общее правило гласит - по договорам, заключаемым на территории Российской Федерации, расчеты производятся исключительно в валюте РФ – рублях. Однако если стороны договора пришли к соглашению об иной расчетной единице, то законодатель требует точного указания способа пересчета этой единицы в рубли.

(+) Если в договоре указано, что цена объекта недвижимости – один миллион долларов, то необходимо четко прописать, во-первых, что расчеты осуществляются в рублях, и во-вторых, по какому курсу производится пересчет доллара в рубли. Если по курсу Центрального банка РФ, то на какую дату исчисляется курс – дату заключения договора или дату осуществления расчета.

Договор купли-продажи объекта недвижимости должен в обязательном порядке содержать точное описание предмета - недвижимого имущества, позволяющее определить его местонахождение на земельном участке либо в составе другого имущества:

  • название и вид имущества (земельный участок, здание, помещение, квартира, доля в праве общей долевой собственности на квартиру);
  • назначение (нежилое или жилое, складское, офисное или производственное);
  • полный адрес, этаж, номер помещения, квартиры, площадь объекта.

Неточное и неполное описание объекта недвижимости приводит к отказу в государственной регистрации перехода права собственности на объект и признанию договора незаключенным.

(+)Например, если заключается договор купли-продажи отдельно стоящего здания, то является обязательным указание в договоре кадастрового номера земельного участка, на котором расположено здание.

В гражданском праве существует принцип неразрывности передачи прав на объект недвижимости и земельный участок, на котором расположен этот объект. Законодатель строго придерживается этого принципа в силу объективных причин – строение неразрывно связано с землей, на которой оно расположено, и не может быть без ущерба для своих качеств отделено от земли. Пользователь строения не имеет возможности осуществлять свои права, не пользуясь земельным участком, на котором расположено строение.

Если к моменту совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости земельный участок, на котором расположен объект, не оформлен в собственность продавца, то к покупателю переходит право пользования участком на тех же условиях, на которых им обладал продавец. Однако если земельный участок находится в собственности продавца, то продажа строения, расположенного на этом участке, невозможна отдельно от продажи земли. Если объект недвижимости принадлежит на праве долевой собственности нескольким лицам, то права на доли земельного участка оформляются и передаются пропорционально долям собственников на объект недвижимости.

(+) А как же быть с единым земельным участком, на котором расположено несколько строений, продажа которых осуществляется отдельно? К примеру, собственник предлагает к покупке территорию бездействующего комплекса отдыха или производственного предприятия. Тут возможна следующая правовая схема, достаточно длительная, но позволяющая существенно увеличить стоимость и строения, и земельного участка. Необходимо разделить земельный участок путем межевания и установления новых границ на несколько самостоятельных участков с присвоением каждому кадастрового номера, а затем осуществить продажу каждого земельного участка с расположенным на нем отдельно стоящим строением. Лишь этот вариант позволяет достигнуть независимости будущих «соседей».

Наем, социальный наем, аренда

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату для проживания в нем.

Наймодателем может выступать собственник жилого помещения – Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, юридические и физические лица.

Нанимателем же может быть только физическое лицо. Юридические лица могут арендовать жилое помещение исключительно для проживания своих сотрудников на основании договора аренды.

Объектом договора найма выступает жилое помещение, предназначенное и пригодное для постоянного проживания. По этой причине объектом договора найма не может быть место в общежитии и гостинице.

Договор найма заключается за плату и на определенный срок не более пяти лет.

Жилые помещения в домах государственного или муниципального жилого фонда предоставляются по договору социального найма малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях.

Наймодателем по договору социального найма выступает государственный орган и орган местного самоуправления, уполномоченные на это собственником жилого помещения.

Наниматель – физическое лицо и члены его семьи. Все лица, проживающие в жилом помещении на основании договора социального найма, пользуются равными правами и несут равные обязанности по содержанию жилого помещения. Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения государственного органа без установления срока его действия.

Объектом договора найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Это может быть жилой дом, квартира, комната. Изолированность – обязательное требование к объекту договора найма. Не может быть объектом найма часть комнаты, смежная комната, подсобное помещение, место общего пользования.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением приобретает право пользования общим имуществом дома.

Еще одно обязательное требование к объекту найма – его пригодность к проживанию, что включает в себя благоустроенность применительно к условиям населенного пункта, соответствие санитарным нормам и техническим требованиям.

Договор найма заключается в письменной форме. Краткосрочный договор найма, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации. Долгосрочный договор, заключенный сроком на один год более, необходимо зарегистрировать в органах государственной регистрации.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Договор аренды – возмездный договор. Имущество по нему передается за плату. Если имущество передано без оплаты, то налицо другой договор – о безвозмездном пользовании имущества.

Арендодателем можетвыступать только собственник имущества. Право собственности на объект аренды – недвижимое имущество - необходимо уточнять по правоустанавливающим документам – договору купли-продажи, договору приватизации, свидетельству о государственной регистрации права частной собственности. Если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности содержатся сведения о том, что недвижимое имущество находится у арендодателя на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то для сдачи в аренду такого имущество необходимо получить согласие собственника.

Аналогичные требования предъявляются также к заключению договора субаренды (сдачи имущества арендатором в аренду третьему лицу) и договора поднайма (передачи нанимателем своих прав и обязанностей третьему лицу). Заключение договора субаренды, поднайма без согласия собственника является существенным нарушением договорных обязательств и может служить основанием для расторжения договора аренды и найма. Договор субаренды и договор поднайма заключается на срок, не превышающий соответственно договора аренды и найма. В случае досрочного расторжения договора аренды и договора найма прекращается также договор субаренды и договор поднайма.

Сторонами договора аренды выступают как юридические лица, так и физические лица.

Объектом аренды недвижимого имущества может быть земельный участок, предприятие, здание, сооружение, нежилое помещение, жилое помещение (когда арендатором является юридическое лицо).

Сведения о сдаваемом в аренду недвижимом имуществе, позволяющие определенно установить имущество, являются существенным условием договора аренды.

Договор аренды, заключенный на срок более одного года, а также заключенный с юридическим лицом, должен быть составлен в письменной форме. Если срок договора аренды равен году или более, договор аренды подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы и требования о регистрации договора аренды влекут его ничтожность.

Обычно договором аренды оговаривается его срок. Если же срок договора аренды не оговорен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае договором аренды должен быть согласован порядок расторжения договора аренды, одностороннего отказа от договора. Обычно срок предупреждения, направленного другой стороне о своем намерении, стороны, желающей расторгнуть договор аренды, составляет от трех до шести месяцев до даты расторжения договора. Значительность срока предупреждения зависит как от необходимости арендатора вывезти оборудование и иное имущество из арендуемого помещения, так и от возможности арендодателя произвести поиск нового арендатора в целях уменьшения потерь дохода.

Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, пригодное для его использования по назначению.

Договор аренды в обязательном порядке предусматривает назначение использования недвижимого имущества. Для полноценного и правильного использования арендуемого имущества арендатор также вправе потребовать от арендодателя передачи ему комплекта технической документации на объект.

Все недостатки сдаваемого в аренду имущества должны быть оговорены договором аренды или актом передачи имущества, который является неотъемлемой частью договора аренды. Если арендатором в процессе аренды обнаружены недостатки арендуемого имущества, не оговоренные при заключении договора, арендатор вправе по своему усмотрению потребовать от арендодателя:

  • безвозмездного устранения таких недостатков;
  • соразмерного уменьшения арендной платы;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков;
  • права на удержание суммы, потраченной на устранение недостатков, из подлежащей уплате арендной платы;
  • досрочного расторжения договора аренды.

Имущество считается переданным по договору аренды с момента подписания сторонами акта передачи имущества. С этого дня, как правило, начисляется арендная плата. Арендодатель и арендатор могут прийти к соглашению о льготном периоде аренды.

(+) К примеру, договором аренды может быть предусмотрена льготная ставка арендной платы в размере 50% от ставки полной арендной платы на период ремонтных работ, которые осуществляет за свой счет арендатор в арендуемом помещении.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за использование имущества (арендную плату).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы долгосрочного договора аренды может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Расторжение договора аренды может произойти досрочно по соглашению сторон, по истечении срока действия договора, а также досрочно по требованию одно из стороны.

Досрочное расторжениедоговора аренды по требованию арендодателяпроисходит в следующих случаях:

  • если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора;
  • если арендатор существенно ухудшает имущество;
  • если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендаторавозможно в следующих случаях:

  • если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствие в пользовании имуществом;
  • если переданное имущество имеет ряд существенных недостатков, не оговоренных договором аренды;
  • если арендодатель не производит капитального ремонта в оговоренный договором срок;
  • если имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, окажется в непригодном состоянии.

Все перечисленные обстоятельства являются основанием для одностороннего расторжения договора аренды только в судебном порядке. Вне судебного заседания договор аренды может быть расторгнут только при согласии другой стороны и с соблюдением порядка уведомления другой стороны.

Если же арендатору удалось в течение срока аренды проявить себя в качестве благонадежной стороны договора, выполнившей свои обязательства, ему в силу ст.621 ГК РФ предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Мена, обмен жилыми помещениями

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны имущество в обмен на другое имущество.

Каждая из сторон договора мены является продавцом объекта, который она обязуется передать, и покупателем объекта, который обязуется принять в обмен.

Главное отличие договора мены от договора купли-продажи – это то, что в обмен на объект передается именно другой объект, но не деньги. Если в договоре мены не указано иное, то стоимость обмениваемых объектов предполагается равной. Если же стоимость объектов не совпадает, то в договоре мены обязательно должна быть определена разница в цене и порядок ее уплаты.

В остальном договоры мены и купли-продажи имеют сходные существенные условия – обязательно точное описание обмениваемых объектов недвижимости, определение их стоимости.

Договор мены объектов недвижимости заключается в письменной форме, а переход права собственности по договору мены подлежит государственной регистрации.

В отличие от договора мены, сторонами которого могут выступать исключительно собственники жилых помещений, обмен жилых помещений производится между нанимателями государственного или муниципального жилого фонда.

Несколько десятилетий назад обмен жилых помещений был одним из немногих способов изменения места жительства и улучшения своих жилищных условий. Имея право пользования муниципальным жилым помещением, семья могла с согласия собственника (в лице государственного или муниципального органа) произвести равноценный обмен жилыми помещениями или родственный обмен. В результате обмена его участники получали обменные ордера, дающие право на вселение и проживание в жилых помещениях, участвующих в обмене. В настоящее время обмен оформляется путем заключения с участниками обмена договоров социального найма жилого помещения.

Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

Однако законодатель предусматривает ряд ограничений, не позволяющих произвести обмен жилыми помещениями:

  • если права на жилое помещение оспариваются в судебном порядке;
  • если жилое помещение признано непригодным к проживанию;
  • если принято решение о сносе жилого дома, о капитальном ремонте;
  • если в результате обмена в жилое помещение коммунальной квартиры вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания (открытая форма туберкулеза и т.д.).

Обмен с доплатой предполагает неравноценность стоимости обмена, дающую право на получение денежной суммы в размере разницы между стоимостями обмениваемых жилых помещений. Однако в отношении муниципальных (государственных) жилых помещений обмен с доплатой недопустим, так как участники обмена не являются собственниками жилых помещений, следовательно, передавать и принимать доплату они не имеют законных оснований.

По общему правилу, касающемуся порядка отчуждения объекта недвижимости, объект договора мены должен передаваться не обремененным правами третьих лиц, не находиться в залоге, под арестом. В случае, если на момент заключения договора мены имели место притязания третьих лиц, и об этих притязаниях не осведомлена принимающая сторона, считается, что передающая сторона действует недобросовестно. Добросовестная сторона в этом случае вправе требовать обратной передачи объектов недвижимости, а также возмещения понесенных убытков и иных расходов, связанных с недобросовестностью участника обмена.

Рента и пожизненное содержание с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты.

Плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты или указанного им лица.

Плательщиком ренты могут быть физические и юридические лица, получатель ренты – физическое лицо, не обязательно нетрудоспособное. Получатель ренты должен обладать правом собственности на передаваемое недвижимое имущество.

Основная обязанность плательщика ренты по договору – пожизненное содержание получателя ренты. Рента носит пожизненный характер, то есть выплачивается до смерти получателя ренты и по наследству не передается.

Рента – эта периодическая выплата (ежемесячная или иная) плательщиком в пользу получателя. Рента может быть выражена в деньгах, оцененных вещах, работах или услугах.

(+) Договором пожизненного содержания с иждивением помимо оплаты необходимых расходов по питанию и покупке одежды получателя ренты может быть предусмотрена также оплата ремонтных работ на определенную сумму в жилом помещении получателя ренты, оплата медицинских услуг по сложной медицинской операции получателя ренты и т.д.

Договор пожизненного содержания с иждивением как разновидность договора ренты подлежитобязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.При регистрации договора регистрируется право собственности плательщика ренты на объект недвижимости. Кроме того, рента обременяет объект недвижимости, переданный плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Указанное обременение не позволяет плательщику ренты произвести отчуждение объекта недвижимости до окончания договора, то есть до смерти получателя ренты.

Под пожизненным содержанием получателя ренты понимается обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде и при необходимости – лечении и постороннем уходе, а также – оплате ритуальных услуг. Стоимость всего объема содержания должна быть установлена договором на основе добросовестности и разумности, однако ст.602 ГК РФ предусматривает, что объем содержания не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Если сторонами не согласована стоимость всего объема содержания, то отсутствуют основания считать договор заключенным.

(+) Как правило, договором ренты предусматривается объем содержания в определенном числе показателей МРОТ, с целью возможности роста объема содержания с изменением показателя МРОТ. В то же время стороны могут предусмотреть ежегодный рост объема содержания, к примеру, на 1/3 МРОТ.

Спор о достаточности объема содержания может возникнуть между сторонами договора и в период его исполнения. Если стороны не могут прийти к соглашению об изменении размера ренты, спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Обязательство пожизненного содержания получателя ренты прекращается его смертью, обременение с объекта недвижимости снимается. Плательщик ренты, добросовестно исполнивший свои обязательства по договору, является полноправным собственником объекта недвижимости, не обремененного дальнейшими обязательствами.

В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата объекта недвижимости, либо требовать у плательщика ренты выкупной цены объекта недвижимости. При этом плательщик ренты не имеет права претендовать на возврат понесенных им затрат на содержание получателя ренты.

Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением происходит путем оформления письменного соглашения с обязательным нотариальным удостоверением и подлежит государственной регистрации.

Долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома

Деятельность застройщиков по привлечению денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов регулируется Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Застройщик - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства только после соблюдения следующих условий:

  • получения разрешения на строительство;
  • опубликования проектной декларации;
  • государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства объекта.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве, заключаемом в письменной форме и подлежащем государственной регистрации.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Существенными условиямидоговора участия в долевом строительстве являются:

  • точное определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (строительный адрес дома в соответствии с разрешением на строительство, расположение квартиры в строительных осях);
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве одного из вышеуказанных условий такой договор считается незаключенным. Ничтожными считаются условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее, чем пять лет. Как правило, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Закон №214-ФЗ допускает уступку права требования по договору участия в долевом строительстве на основании договора уступки права требования (цессии), однако заключение договора уступки права требования возможно в период с момента полной оплаты участником долевого строительства цены договора застройщику (или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства) и до подписания акта приема-передачи квартиры. Договор уступки права требования также подлежит государственной регистрации.

Принятием Федерального закона РФ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» законодатели существенно защитили права участников долевого строительства и предъявили серьезные требования к застройщикам

(+) В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесяти пятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. А в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты штрафных санкций.

Достаточно серьезная защита прав участников долевого строительства существенно усложнила деятельность застройщиков, обязав их публиковать полную информацию о строящемся объекте, заниматься оформлением залога земельного участка, подачей на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и т.д. Однако следует учесть, что действие Федерального закона №214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона, то есть с 01 апреля 2005 года.

Иные схемы привлечения денежных средств дольщиков.

Установленные Федеральным законом №214-ФЗ требования дают повод некоторым застройщикам изобрести иные схемы привлечения денежных средств дольщиков, которые нельзя назвать законными. Это и инвестиционные договоры, и договоры купли-продажи долей уставного капитала компании-застройщика, и договоры займа, и достаточно распространенные предварительные договоры купли-продажи квартир.

В соответствии со ст.429 ГК РФ:

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В качестве основания к признанию сделки недействительной ст.165 ГК РФ предусматривает также несоблюдение требования о государственной регистрации. Как известно, органы государственной регистрации не производят регистрацию предварительных договоров купли-продажи, что позволяет сделать вывод, что заключение предварительного договора купли-продажи строящейся квартиры противоречит действующему законодательству.

Кроме того, принимать на себя обязательства о передаче имущества может лишь его собственник. На момент заключения предварительного договора застройщик еще не является собственником квартиры, а сама квартира еще не может являться объектом сделки по причине отсутствия сведений о регистрации прав на нее как на вновь созданный объект. Вдвойне рискованно заключать предварительный договор купли-продажи несуществующей квартиры со 100%-ной оплатой цены квартиры.

Подобная деятельность застройщика влечет за собой в соответствии со ст.14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях достаточно серьезные штрафные санкции.

(+)Так, привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста пятидесяти до двухсот минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч минимальных размеров оплаты труда.


Условия недействительности сделок.

Законодатель предъявляет ряд требований к каждой из сделок. Эти требования касаются 4 элементов сделки:

участников сделки,

свободы их волеизъявления,

формы совершения сделки,

содержания сделки.

В случае, когда один элементов сделки не соответствует требованиям закона, сделка признается недействительной.

Таким образом, основными условиями действительности сделки являются:

– Совершение сделки лицом, обладающим достаточной дееспособностью.

– Волеизъявление лица должно соответствовать его действительной воле.

– Форма сделки должна соответствовать форме, предусмотренной законом.

– Содержание сделки не должно противоречить закону.

Рассмотрим последствия несоблюдения условий действительности сделок.

Совершение сделки лицом, обладающим достаточной дееспособностью.Сделка, совершенная лицом, признанным недееспособным по решению суда вследствие психического расстройства, недействительна независимо от признания ее таковой судом, то есть ничтожна.

Для защиты прав и интересов недееспособных граждан устанавливаетсяопека. Опекун является представителем недееспособного и совершает от его имени с согласия органа опеки и попечительства сделки. В интересах лиц, признанных судом ограниченно дееспособными вследствие чрезмерного злоупотребления спиртными напитками и наркотическими средствами, действуют попечители.

На практике выяснение факта признания лица недееспособным (ограниченно дееспособным) достаточно сложно. Это связано с тем, что, во-первых, архив районного суда по месту регистрации предположительно недееспособного лица выдает копию решения лишь лицам, участвовавшим в деле. Во-вторых, нотариус, обязанный в соответствии с Основами законодательства о нотариате проверить дееспособность и правоспособность участников сделки, не наделен достаточным кругом полномочий на назначение экспертизы в случае сомнений и получение информации из психоневрологической лечебницы.

Как правило, справка о том, что лицо не состоит на учете в связи с психиатрическим заболеванием предоставляется по воле самого заинтересованного лица, либо информация об отсутствии контроля со стороны органа опеки и попечительства может быть получена в самих органах опеки и попечительства.

Ситуация гораздо сложнее в случае совершения сделки, совершенной гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Такая ситуация может быть вызвана внезапной болезнью участника сделки либо некоей стрессовой ситуацией, повлекшей временное помутнение рассудка человека. Как правило, подобное состояние человека не проходит незаметным для остальных участников сделки, и во избежание неблагоприятных последствий рекомендуется сделку отсрочить до возвращения лица в нормальное состояние.

(+) К примеру, алкогольное опьянение участника сделки не трактуется однозначно как обстоятельство, влекущее за собой неспособность лица понимать значение действий. Однако данный факт в совокупности с показаниями свидетелей и справкой из наркологического диспансера, фиксирующей обращение лица в день сделки в состоянии опьянения, могут послужить достаточными основаниями для признания сделки недействительной.

Волеизъявление лица должно соответствовать его действительной воле.Сделка, совершенная под влиянием заблуждения относительно природы сделки или качеств предмета сделки может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

(+) К примеру, продавцом квартиры умышленно скрыт факт существенного недостатка качеств квартиры – сделан легкий косметический ремонт стен, пораженных плесенью и грибком. После совершения сделки данное обстоятельство выяснилось. Покупатель при надлежащем уведомлении о значительном недостатке квартиры скорее всего вообще не оставил бы на ней свой выбор. Сделка может быть признана в этой ситуации недействительной, если продавец не докажет, что он известил покупателя о данном существенном недостатке предмета сделки.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

(+) Довольно распространенная ситуация обмана – это подписание продавцом договора дарения квартиры в полной уверенности на получение денежных средств в результате совершения сделки продажи своей квартиры. Либо значительное уменьшение в договоре цены сделки купли-продажи с устным обещанием выплаты продавцу остальной суммы после совершения всех действий. Подобные действия являются предметом рассмотрения следственных и судебных органов, а иск о признании сделки недействительной обычно может быть заявлен в рамках уголовного судопроизводства.

Форма сделки соответствует форме, предусмотренной законом.Законодатель предъявляет весьма точные требования к форме совершения сделок с недвижимым имуществом. Все указанные сделки должны быть совершены в письменной форме путем составления договора (в определенном случае - завещания), с соглашением сторон по существенным условиям сделки (предмет сделки, цена, имеющиеся обременения, недостатки и т.д.). Для перехода права собственности на недвижимое имущество обязательна государственная регистрация сделки.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Содержание сделки не должно противоречить закону.Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

(+) Необходимо отметить, что ничтожная сделка с момента ее совершения не порождает никаких последствий, то есть она недействительна с момента ее совершения. А оспоримая сделка действительна до того момента, пока не вступит в силу решение суда об ее недействительности, до этого момента в ее недействительности еще могут быть сомнения.

(+) К примеру, законодатель обязывает сделку по отчуждению доли в праве общей долевой собственности осуществлять по согласию всех долевых собственников (ст. 246 ГК РФ).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Несоблюдение указанного требования в виде игнорирования прав иных долевых собственников подвергает сомнениям законность совершения такой сделки вследствие ее противоречия требованиям закона.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

(+) Например, близкие родственники оформляют договор купли-продажи квартиры без фактического намерения осуществить расчеты по договору и переезд, а лишь с целью получения права на налоговый вычет в размере 13% за якобы уплаченную покупателем сумму. По иску заинтересованного лица к такой сделке могут быть применены последствия ее недействительности.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

(+) Пожалуй, самый распространенный случай притворной сделки – это безвозмездная сделка дарения при фактических правоотношениях купли-продажи. Позиция обеих сторон здесь представляет существенную опасность, но покупатель рискует вдвойне, так как продавец не вправе предоставить ему документа, подтверждающего получение денежной суммы по договору. И в случае признания сделки дарения недействительной обязанность доказывания фактически уплаченной продавцу денежной суммы лежит на покупателе. Без грамотно оформленной расписки и добросовестных показаний продавца сделать это весьма затруднительно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Срок исковой давности

Срок исковой давности – это срок, в течение которого лицо, чьи законные интересы нарушены, имеет права обратиться за защитой своих нарушенных прав и интересов в суд.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

 

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем




Добавление комментария
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: