Яндекс.Метрика
Сделки с участием особых категорий собственников
4 марта 2013 |
Просмотров: 6538 |

 

Сделки с участием особых категорий собственников

Особенности сделок с участием особых категорий обладателей прав на недвижимость (несовершеннолетние, лица с ограниченной дееспособностью и пр.)

 

Существенная часть сделок на рынке недвижимости происходит с участием или затрагивает интересы лиц, ограниченных в своих возможностях совершать сделки. О том, как учитываются эти особенности, и что в этой связи нужно знать риэлтору - в этом параграфе.

Закон различает дееспособность гражданина в полном объёме и ограниченную дееспособность,связанную с возрастом гражданина и злоупотреблением гражданином спиртными напитками и наркотическими средствами.

Сделки с участием несовершеннолетних.

Несовершеннолетними, согласно законодательству, являются граждане, не достигшие восемнадцатилетия.

Особенности проведения сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних вытекают из особенностей несовершеннолетних, как субъекта прав.

Несовершеннолетние не обладают дееспособностью в полном объёме по сравнению с совершеннолетними гражданами, но обладают право-способностью, т.е. способностью иметь гражданские права, в том числе, у них есть возможность обладать недвижимостью.

Возрастные категории несовершеннолетних.

Несовершеннолетние с 6 до 14 лет: малолетние.В этот период они вправе совершать мелкие бытовые сделки и сделки направленные на получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения, либо государственной регистрации. Сделка с недвижимостью, совершенная малолетним, в соответствии с ГК РФ, является ничтожной.

Имущественную ответственность по сделкам малолетнего несут его родители. Поэтому,за малолетних в сделках снедвижимостью,выступают их родители илиопекуны.

Несовершеннолетние с 14 до 18 лет. В этом возрасте онивправеосуществлять сделки самостоятельно списьменного согласия родителей или попечителей.Подача несовершеннолетним заявления в государственный регистрирующий орган должна подтверждаться письменным согласием одного из родителей или попечителя.

Существует возможность признания несовершеннолетнего, достигшего шестнадцатилетия полностью дееспособным -эмансипация. Эмансипация производится по решению органов опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда.

Несовершеннолетние, как правообладатели, могут быть собственниками жилых помещений на основании договоров приватизации, дарения, наследования. Они могут также стать обладателями недвижимости на основании договоров купли-продажи с использованием собственных средств, возникающих у них от реализации других объектов, ранее им принадлежавших, или на средства родителей или близких родственников.

На практике, нотариусы при удостоверении договоров отчуждения с участием несовершеннолетних делают запись в договоре отчуждения о том, на чьи средства приобретается недвижимость для несовершеннолетнего.

Несовершеннолетние находятся под особой защитой государства.

Ранее, до принятия ФЗ №213-ФЗ от 30.12.2004 г. « О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации» все сделки с участием несовершеннолетних допускались с согласия органов опеки и попечительства. Это означало, что независимо от того, является несовершеннолетний собственником жилого помещения или только проживает в нем, необходимо было получать предварительное письменное разрешение органов опеки и попечительства. Теперь, в условиях действия новой редакции ГК РФ ( в соответствии с законом №213-ФЗ от 30.12.2004г.), если несовершеннолетний не является собственником, а только проживает в отчуждаемом помещении, письменное согласие органов надо иметь только в случае, если несовершеннолетний находится официально под опекой или попечительством.

Разрешение на совершение сделки с участием несовершеннолетних.

Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками жилого помещении, дома, производится в формепостановления(распоряжения)органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего.

Перечень документов, необходимых для рассмотрения вопроса и выдачи разрешения органами опеки и попечительства, установлен в письмах Министерства общего и профессионального образования РФ № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20 февраля 1995 г. и «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» № 244/26-5 от 9 июня 1999 года. Основная проблема для всех заинтересован-ных лиц заключается в том, что эти документы являются внутренними инструкциями и в большей своей части носят рекомендательный характер.

Права детей-сирот оговорены также в Федеральном Законе «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» №159-ФЗ от 21.12.1996г. (ред. от 22.08.2004 г.)

В перечне содержатся следующие документы:

1. Заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

2. Запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;

3. Копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмен) жилых помещений;

4. Копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и места покупки (обмена);

5. Согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

6. Копия справки из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.

Дополнительно к этому списку инспектор может затребовать любой другой документ по своему усмотрению.

При совершении сделок с участием несовершеннолетних следует обратить внимание на следующее:

Органам опеки и попечительства рекомендовано не давать разрешения на продажу жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов (попечителей).

При рассмотрении вопросов, связанных с выдачей разрешения на отчуждение жилого помещения ответственные работники органов опеки и попечительства должны руководствоваться положениями Семейного кодекса РФ. В частности, ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют право собственности на имущество ребенка. В соответствии с законом несовершеннолетнему должна быть выделена не меньшая доля в приобретаемом жилом помещении в сравнении с отчуждаемым имуществом.

Критериями при выдаче разрешения на отчуждения являются: технические параметры жилого помещения, социальные условия проживания, географические и др.

В случае, когда несовершеннолетний в результате отчуждения и приобретения другой недвижимости не ухудшает условия проживания (технические и социальные параметры) и место проживания (географические), инспектор органов опеки и попечительства самостоятельно готовит распоряжение на отчуждение и подписывает его у главы администрации органов самоуправления. При рассмотрении более сложных ситуаций, в соответствии с рекомендациями Министерства образования, решения принимаются на заседаниях комиссий (советов) по охране прав и детей, а также других органов, на которых органами местного самоуправления возложены функции по опеке, попечительству в отношении несовершеннолетних.

(+) Отчуждается однокомнатная квартира, расположенная в городе, где сособственниками являются отец, мать и несовершеннолетний. Отец несовершенно-летнего злоупотребляет спиртными напитками, в результате чего, в семье бесконечные скандалы. Планируется переезд несовершеннолетнего с матерью в комнату в коммунальной квартире, где ему должна быть выделена доля. Комната расположена в ближайшем пригороде. При рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на отчуждение инспектором будут приниматься во внимание совокупность всех сложившихся обстоятельств. При этом, могут явно ухудшаться условия проживания – приобретаемая комната меньшим метражом, отсутствие горячей воды (технические параметры), менее развитая инфраструктура по сравнению с городом (географические параметры), но явно улучшается социальная обстановка в семье в отсутствии пьющего родителя. Разрешение на отчуждение будет выдано.

Родители (опекуны, попечители) в сделках с недвижимостью выступают, как законные представители несовершеннолетних. Иногда, в зависимости от ситуации, органы опеки и попечительства могут назначить другое постороннее лицо, в качестве законного представителя несовершеннолетнего, о чём обязательно производится запись в распоряжении.

(+) Отчуждается доля несовершеннолетнего, воспитываемого матерью-одиночкой. В качестве альтернативной собственности ребёнку выделяется доля по договору дарения в квартире принадлежащей его матери. Мать не может действовать одновременно с двух сторон по договору, выступая, как даритель и принимая в дар за несовершеннолетнего. Органы опеки и попечительства назначают на эту сделку в качестве представителя несовершеннолетнего другое лицо (например, риэлтора).

В случае выдачи органами опекии попечительства предварительного разрешения на совершения сделки по продаже жилого помещения с приобретением жилья после продажи имеющегося (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) должно быть указано, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего. Распоряжение выдаётся по конкретному объекту, приобретаемому для несовершеннолетнего. В случае отказа от продажи собственниками запланированного для приобретения жилья после полученного распоряжения, процедуру получения распоряжения придётся повторить заново после нахождения нового объекта удовлетворяющего условиям прохождения сделки.

На основании полученного распоряжения оформляется договор продажи жилого помещения с условием, т.е.сделка носит условный характери это очень важно.

Условия, сформулированные в распоряжении, должны неукоснительно соблюдаться нотариусом, удостоверяющим сделку и ответственным лицом, осуществляющим государственную регистрацию отчуждаемого объекта, принадлежавшего несовершеннолетнему.

Формулировки, используемые в распоряжениях, могут значительно отличаться между собой (часто это зависит от инспектора, готовившего распоряжения).

(+) Например, в распоряжении указано «… с условием одновременного приобретения на имя несовершеннолетнего соответствующей доли по адресу…» или «…где несовершеннолетнему должна быть выделена доля в размере ½ в праве общедолевой собственности…». Последняя формулировка более предпочтительна и не вызовет у нотариуса затруднений при удостоверении сделки и формулировки текста договора. В первом случае нотариус будет руководствоваться положением о приобретении несовершеннолетним доли не меньшей, чем была у него в отчуждаемом объекте. Расчёт доли ведут по жилой площади.

На практике для получения разрешения органов опеки и попечительства при отчуждении доли принадлежащей несовершеннолетнему, часто используют недвижимость принадлежащую родителям или близким родственникам (дедушкам, бабушкам и т.д.). Здесь очень важно, чтобы в результате проведения сделки не была нарушена ст.37 п.3 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного». Закон запрещает совершать возмездные сделки законным представителям и их близким родственникам с подопечными. Это означает, что родители, опекуны, попечители и их близкие родственники могут передавать принадлежащее им отчуждаемое имущество только в дар несовершеннолетнему.

(+) Ранее в условиях действия старой редакции Налогового кодекса РФ №2020- I от 12.12.1991 г. при дарении приходилось платить налог на дарение даже ближайшему родственнику, если он не был зарегистрирован по одаряемому адресу. И граждане шли по пути минимизации своих расходов при проведении сделок. Они не дарили, а «продавали» недвижимость по минимальной цене своим родственникам, с которой платили нотариальную госпошлину при удостоверении договора. Госпошлина, при этом, была меньше, чем налог на дарение. С участием совершеннолетних граждан это не имело принципиального значения. В эпизоде с несовершеннолетним закон будет нарушен, а сделка, совершенная с нарушением закона ничтожна со дня её проведения (ст. 166 ГК РФ).

При проведении сделки с участием несовершеннолетнего обязательно предоставляется его свидетельство о рождении, даже если несовершенно-летнему исполнилось 14 лет, и он действует при наличии у него паспорта лично с согласия родителей. Нотариальная копия свидетельства о рождении в обязательном порядке прикладывается к описи документов направляемых на государственную регистрацию.

Необходимо учитывать, что сделка с участием несовершеннолетнего проведенная на основании разрешения (распоряжения) органов опеки и попечительства, тем не менее,может быть оспореназаинтересованным лицом на основании фактического нарушения прав несовершеннолетнего, в том числе, на основании прокурорской проверки. Лицо, подготовившее распоряжение несёт лишь административную ответственность, которая ограничивается освобождением от занимаемой должности. В тексте правоустанавливающего договора отчуждения с участием несовершеннолетнего нотариус обязательно делает запись о выходных данных распоряжения органов опеки и попечительства на основании которого разрешено проведение отчуждения. Текст самого распоряжения хранится в делах нотариуса и в архиве государственного регистрирующего органа. При изучении истории квартиры (законности основания перехода права собственности) риэлтору необходимо лично ознакомиться с текстом самого распоряжения, чтобы убедиться, что распоряжение выдано без нарушения прав несовершеннолетнего.

(+) Иногда, на практике можно видеть тексты распоряжений, где в качестве условий для отчуждения фигурирует формулировка «… разрешить продать …… при условии, что деньги, полученные за продажу объекта, должны быть положены на имя несовершеннолетнего на его счет до достижения им совершеннолетия в любом отделении Сбербанка». При этом другой собственности у несовершеннолетнего нет. Сумма в договоре указана по остаточной инвентаризационной цене, а не рыночная. В результате сделки ребенок остался без собственности.

Как уже было отмечено выше, сделки с участием несовершеннолетних являются условными.

Условность таких сделок, чаще всего заключается в одновременном наделении несовершеннолетнего другой собственностью. В таком варианте условность действует при государственной регистрации договора продажи собственности принадлежащей несовершеннолетнему и покупки другой собственности на его имя. На имя несовершеннолетнего можно купить, но нельзя продать, не купив. Поэтому, два договора, связанные между собой разрешением (распоряжением) следует подавать на регистрацию одновременно. Государственный регистратор не произведёт регистрацию договора купли-продажи (отчуждения) собственности несовершеннолетнего, пока не будет осуществлена регистрация договора по приобретению другой собственности несовершеннолетнему.

Условность будет действовать и далее. Если в дальнейшем лицо, имеющее основание, заявит свои права на недвижимость, приобретённую на имя несовершеннолетнего, и суд в результате рассмотрения дела удовлетворит его иск, то в разряд оспоримой перейдет сделка по продажи собственности, принадлежащей несовершеннолетнему до вынесения разрешения органов опеки и попечительства. Создается ситуация, когда у ребёнка собственности нет, т.к. свою собственность он ранее продал, а другой теперь не обладает. При условии лишения несовершеннолетнего собственности без предоставления другой, разрешение на сделку никто бы не выдал. Права несовершеннолетнего оказались нарушенными, а судебная защита ему обеспечена законом, тем более, что в этой ситуации он оказался по вине взрослых. Суд, как вариант решения спорной ситуации, может вернуть принадлежавшую ему ранее собственность. Теперь представим себе «цепочку» из объектов, в каждом из которых собственниками являются несовершеннолетние. Нарушение прав несовершеннолетнего в последнем звене приведёт к нарушению условности проведения всех сделок. Поэтому, риэлтора представляющего интересы покупателя объекта находящегося в начале «цепочки» должны интересовать «истории» всех объектов участвующих в такой «цепочке». В связи с риском оспоримости приобретаемой недвижимости у несовершеннолетнего в будущем, для покупателя неблагоприятна формулировка в распоряжении органов опеки и попечительства, в котором прописано условие не одновременного наделения другой собственностью несовершеннолетнего, а отложенное наделение во времени.

(+) Продается доля несовершеннолетнего. Планируется на вырученные от продажи объекта недвижимости денежные средства заключить договор долевого участия в строительстве жилого дома. В качестве дольщиков в договоре будут фигурировать родители. В распоряжении указано: «Разрешить продать долю несовершеннолетнего …при условии последующего наделения его родителями собственностью в размере 1/3 доли в праве общедолевой собственности после окончания строительства и регистрации права собственности». Органы опеки и попечительства могут потребовать документ (справку) от фирмы-застройщика подтверждающую степень готовности строительства дома. Часто, при степени готовности менее 70% органы опеки и попечительства такого разрешения не дают. Однако риски срыва окончания строительства, арбитражных судов и т.п. существуют.

Как следует и изложенного выше материала, сделки с участием несовершеннолетних требуют самого пристального внимания и предварительного изучения условий проведения со стороны риэлторов.

 


Сделки с участием лиц, состоящих на учёте в псих- и наркодиспансерах.

Лица, состоящие на учёте в наркодиспансерах, могут быть ограничены и неограничены в дееспособности.

В случае ограничения в дееспособности они не могут действовать самостоятельно и тогда они действуют с письменного согласия попечителей. Попечитель не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства давать согласие на совершение сделок по отчуждению, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется Гражданским Кодексом РФ .

Сделка, совершённая лицом, ограниченным в дееспособности без согласия попечителя, может быть признана судом недействительной по иску попечителя (ст.176 ГК РФ). Для риэлтора, при общении с клиентом, легче предположить состоит ли он на учёте в наркодиспансере, нежели состоит ли гражданин на учёте в психодиспансере. Злоупотребление спиртными напитками и наркотическими веществами чаще всего вызывают определённые стойкие изменения во внешности человека, тогда как психическое заболевание чаще проявляется лишь в поведении человека, и то в момент обострения заболевания, и здесь нужны специальные медицинские знания в этой области.

В судебной практике большее количество сделок оспаривается по основаниям участия в них лиц, имеющих психические заболевания.

Риэлторы, как правило, более пристальное внимание обращают на психическое поведение продавца, чем на поведение покупателя, хотя закон не разграничивает ответственность сторон по сделке. Каждая из сторон сделки, участником которой был гражданин признанный недееспособным, обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его в деньгах. Кроме того, дееспособная сторона обязана возместить реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны (п.п.1,2 ст.171 ГК РФ).

(+) Понятно, что дееспособный покупатель вернёт по суду приобретённый объект недвижимости, но, что станет с денежными средствами, полученными недееспособным продавцом к моменту вынесения решения? Покупатель в качестве условия приобретения объекта может предварительно попросить у продавца справку, что тот не состоит на учете в психоневродиспансере (ПНД). Банки, например, при предоставлении кредита часто довольствуются наличием водительского удостоверения у продавца объекта. Получить такую справку может только сам гражданин. При этом, в выдаваемом документе не раскрывается характер заболевания (диагноз), а констатируется факт: состоит или не состоит на учете данный гражданин. Делать это необходимо, в случае возникновения сомнения в адекватности поведения человека, но в любом случае, просьба должна носить максимально корректный характер, т.к. на практике подобные заявления покупателей часто обижают противоположную сторону, что чревато разрывом дальнейших отношений и срыву сделки, которая могла бы быть осуществлена. В случае получения справки с нежелательной записью, сложно говорить о целесообразности её проведения, хотя нельзя категорично отрицать возможность её проведения. Решение должно приниматься взвешенно в каждом конкретном случае с учётом всех обстоятельств, руководствуясь принципом осторожности.

Следует обратить внимание на одно ошибочное представление о том, что если гражданин не был признан недееспособным или ограниченным в дееспособности, то сделки, совершённые им, не могут быть оспорены и признаны недействительными.

Законодательством предусмотрена возможность признания сделки недействительной, совершенной гражданином, не лишённом дееспособности, если в моменте совершения её гражданин не был способен понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ).

Разница заключается в том, что сделка, совершённая недееспособным гражданином недействительна с момента её совершения в силу закона, а во втором случае сделка является оспоримой в силу квалификации её судом в ходе рассмотрения. Судья назначает судебно-психиатрическую экспертизу и ставит перед ней ряд вопросов, в частности, мог ли гражданин в момент совершения сделки отдавать отчёт последствиям совершаемых действий. Такая экспертиза назначается судом при наличии определённых данных, в частности, при имеющемся психиатрическом диагнозе. По этим основаниям может быть оспорено и завещание гражданина, в этом случае экспертиза будет посмертной.

Неопределённость ситуации не устраняется и нотариусом, удостоверяющим сделку. Запись в тексте договора о том, что нотариусом проверена дееспособность сторон договора, на самом деле условна, т.к.дееспособность,согласно закону,устанавливает только суд,и только он принимает решение о дееспособности гражданина. Нотариусы убеждаются в свободном волеизъявлении сторон и, скорее, адекватности гражданина. При этом гражданин может осознавать кто он, где находится и с какой целью совершает определённые действия в настоящий момент времени, но не осознавать для себя последствий совершаемых действий. Для суда решающим будет заключение судебно-психиатрической экспертизы. Тем не менее, закон допускает ситуацию, когда суд признает сделку действительной совершенную гражданином признанным недееспособным, если она совершена к выгоде этого гражданина по требованию опекуна (п.2 ст. 171 ГК РФ).

(+) При расселении коммунальной квартиры, один из сособственников, как в последствии выяснилось, состоял на учёте в психоневродиспансере. Дееспособности официально лишён не был. В расселяемой квартире ему принадлежала одна комната. В результате расселения он приобрёл отдельную однокомнатную квартиру со всеми удобствами в черте города. В результате инициации его «предприимчивых» родственников после завершения сделки к рассмотрению в суде был принят иск о признании сделки незаконной в силу совершения её гражданином, не могущим в момент её совершения отдавать отчёт совершаемым действиям в силу характера имеющегося у него заболевания. Экспертиза согласилась с этим утверждением. Суд, при вынесении решения, исходил из того, что гражданин, не понимая до конца сути происходящего, тем не менее, действовал к своей выгоде, как если бы понимал. Гражданин улучшил условия проживания и получил квартиру, стоимость которой в денежном выражении значительно превышала стоимость имеющийся до того у него комнаты. Кроме того, квартира находилась в городе, где у гражданина оставалась возможность получать своевременную квалифицированную помощь по рассматриваемому заболеванию. Суд оставил иск без удовлетворения, принимая во внимание, что интересы больного человека не были ущемлены, а вопросы престижности местопребывания и т.п. его волнуют в меньшей степени, чем его родственников.

Иименно на это положительное обстоятельство в сложившейся судебной практики для покупателя должен обращать внимание риэлтор. Сделка должна совершаться к явной выгоде лица, дееспособность которого ставится под сомнение.

В качестве рекомендаций для снижения рисков при проведении сделок с участием данной категории граждан можно предложить следующее:

1. В случае возникновения сомнений в адекватности поведения клиентов просить их предоставить справки из псих- и наркодиспансерах.

2. В случае отказа ими предоставить такие справки брать с них письменные заявления о том, что настоящим они подтверждают, что не состоят на учётах в вышеуказанных учреждениях.

3. Привлекать, по возможности, к участию в проведение сделки их ближайших родственников (мать, отца, совершеннолетних детей) с выдачей на них доверенностей на заключение договора отчуждения и получения денежных средств. Брать с них заявления о том, что им не известно о том, что доверитель состоит на вышеуказанных учётах.

4. Указывать в договоре отчуждения истинную сумму сделки, а не заниженную.

5. Убеждаться, что в результате совершаемой сделки по отчуждению имущества принадлежавшее гражданину, ему будет приобретаться другая недвижимость без ухудшений условий проживания.

6. Страховать право собственности в страховой компании от рисков утраты права собственности.

 

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем




Добавление комментария
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: