Яндекс.Метрика
Договорные отношения риэлтора с клиентами
4 марта 2013 |
Просмотров: 4515 |

Договорные отношения риэлтора с клиентами

Договорные отношения риэлтора с клиентами.

 

Необходимым условием осуществления риэлторской деятельности является вступление его в договорные отношения с клиентами. О видах таких отношений, особенностях их юридического оформления пойдет речь далее.

 

Общие требования к договорам.

Гражданину, решившему стать клиентом агентства недвижимости, c целью приобретения или отчуждения объекта недвижимости, чаще всего предлагается заключить договор.

Понятие договора дано в ст. 420 ГК РФ, где указано, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Следовательно, интересы сторон должны быть надлежащим образом прописаны в договоре, т.к. договор является важнейшим инструментом защиты прав и интересов обоих сторон.

Положения ГК РФ свидетельствуют о необходимости указания в договоре:

1) предмета договора;

2) условий,

3) условий, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Несоблюдениеуказанных требований может привести к признанию договора незаключенным (не порождающим правовых последствий). Недопустимо включение в текст договора условий, не соответствующих указанным императивным нормам, так как, в противном случае, на основании статьи 168 ГК РФ данные условия могут быть признаны недействительными .

Заключение договора - это очень ответственный процесс, который должен соответствовать всем требованиям современного рынка, поэтому помните, что от его грамотного составления зависит очень многое.

На что надо обратить особое внимание при заключении договора?

1. На предмет договора, то есть на то поручение, которое дается агенту клиентом. Очень важно, чтобы в договоре была четко сформулирована суть оказываемых услуг – объем работы, подробные характеристики объекта недвижимости, минимальное количество вариантов, вид и объем рекламы.

2.На сторону, оказывающую услуги по договору, т.е. на то лицо, с которым непосредственно заключается договор. Вполне возможно, что вместо агентства стороной по договору будет указано частное лицо – агент, не имеющий права заключать подобные договоры и исполнять подобные поручения. Нередки ситуации, когда агентство недвижимости в целях экономии на налогах оформляет своих агентов как индивидуальных предпринимателей по патенту. Соответственно индивидуальный предприниматель и подписывает от своего имени договор. При возникновении конфликтной ситуации агентство недвижимости по таким договорам не несет никакой ответственности. Необходимо также ознакомиться с полномочиями лица, подписывающего договор от агентства недвижимости. Если договор подписывает любое другое лицо кроме руководителя, на его имя должна иметься доверенность с соответствующими полномочиями.

3. На ответственность сторон по договору. На практике стандартные договоры, предлагаемые агентствами недвижимости, содержат максимум ответственности клиента и минимум ответственности агентства. Могут устанавливаться существенные штрафы за односторонний отказ клиента от договора. Это является не совсем справедливым, т.к. каждая сторона должна отвечать за выполнение своих обязанностей и санкции должны быть взаимными.

4.На срок действия договора. Часто в стандартных договорах не указывается срок окончания договора или пишется фраза об автоматической пролонгации.

Пролонгацияпродление действия договора сверх предусмотренного при его заключении срока действия. Пролонгация договора производится двумя способами:

- путем заключения специального соглашения (протокола) о продлении договора на определенный срок;

- путем включения условия о продлении в самый текст договора.

При этом обычно имеет место автоматическая пролонгация, когда в договоре предусматривается, что если ни одна из договаривающихся сторон не сделает заявление об отказе от договора за определенное время до истечения срока его действия, то договор автоматически считается продленным на определенный указанный в нем срок.

5.На вопросы цены и вознаграждения. В договоре должна быть указана стоимость объекта недвижимости, размер агентского вознаграждения, кем агентское вознаграждение уплачивается (продавцом или покупателем), порядок их уплаты (при получении задатка, при заключении договора купли-продажи).

Агентское вознаграждение - оплата услуг агента за выполнение им соответствующих обязанностей (поручений) в интересах и от имени принципала в соответствии с условиями агентского соглашения, заключенного между ними.

Чаще всего агентское вознаграждение включено в стоимость недвижимости и в итоге оплачиваются покупателем. Обратите внимание на то, что в договоре не должна использоваться иностранная валюта. Не относитесь к подписываемым документам, как к пустой формальности, при возникновении какого-либо конфликта спор может разрешить только суд, который в первую очередь будет рассматривать именно эти документы.

 

2.4.2. Виды договоров, применяемые риэлторскими компаниями.

Все виды договоров, применяемых агентствами недвижимости, можно разделить на две основные группы:возмездные и безвозмездные договоры.

Возмездныйдоговор, это договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.

Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

К основным видам договоров, используемым риэлторскими компаниями, относятся:агентский договор, договор поручения, договор об оказании услуг. Помимо этого, что используются на практике такие понятия, какпредварительный договориэксклюзивный договор.

Агентский договор.

Агентский договор - явление относительно новое для российского законодательства. Правовые особенности агентских договоров установлены главой 52 ГК РФ, а определение агентского договора дано в статье 1005 ГК РФ:

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные (фактические) действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Исходя из определения, с торонами по агентскому договору выступают агент (исполнитель) и принципал (заказчик) .

Агент - доверенное физическое или юридическое лицо, выполняющее поручения или совершающее определенные действия от имени и в интересах другого лица (принципала). Агент обычно действует по доверенности принципала или в соответствии с условиями агентского соглашения, заключенного между принципалом и агентом.

Принципал - физическое или юридическое лицо, уполномочивающее другое лицо действовать в качестве агента.

Агентский договор по своей юридической природе являетсявозмездным.Поэтому, за выполненные по агентскому соглашению действия исполнитель получает от заказчика агентское вознаграждение, размер и порядок уплаты которого также должен быть оговорен договором между ними (статья 1006 ГК РФ).

Размер агентского вознаграждения может быть определен соглашением сторон одним из следующих способов:

1) в процентах к объему реализации товаров (работ, услуг) заказчика. При этом база для исчисления вознаграждения может оговариваться как общая величина продаж, так и в части оплаченных покупателями товаров (работ, услуг);

2) в процентах от стоимости приобретаемого имущества (заказываемых работ или услуг);

3) в твердых суммах (относящихся как к договору в целом, так и выплачиваемых по отдельным периодам);

4) иным способом, оговоренном договором.

В зависимости от того, как заключен агентский договор, различаются права и обязанности каждой из сторон договора.

Права и обязанности агента (исполнителя). Главная обязанность агента - совершать в интересах и за счет принципала сделки и другие юридические и фактические действия. В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. Агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом.

Права и обязанности принципала (заказчика). Принципал обязан выдать агенту соответствующие полномочия и снабдить его средствами, необходимыми для исполнения данного ему поручения, ибо как юридические, так и фактические действия агент всегда совершает за счет принципала. Принципал также обязан уплатить агенту вознаграждение за совершенные в его интересах действия.

Права принципала сводятся к даче указаний агенту в соответствии с условиями заключенного договора и высказыванию возражений по предоставляемым отчетам.

Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

Разновидности агентских договоров, заключаемых в риэлторских компаниях:

Договорные отношения риэлтора с клиентами

Договор поручения

Понятие договора поручения дано в части 1 статьи 971 ГК РФ

Договор поручения –это договор, по которому одна сторона, поверенный, обязуется совершить от имени и за счет другой стороны, доверителя, определенные юридические действия.

В договоре поручения можно выделить следующие признаки:

  • договором поручения опосредствуется предоставление услуг по совершению юридических значимых действий;
  • на основе таких юридических действий у доверителя возникают права и обязанности по сделке, совершенной поверенным. Таким образом, договор поручения есть договор о представительстве одного лица от имени другого;
  • само наименование сторон доверитель и поверенный, содержание обязательства, говорят о том, что договор поручения относится к договорам, основанным на лично-доверительном характере отношений сторон;
  • как следует из договора поручения, поверенный обязуется совершать юридические действия за счет доверителя. Это означает, что доверитель обязан возмещать поверенному понесенные издержки и обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.

Существенным условием договора является содержание поручения доверителя поверенному, т.е. детальный, исчерпывающий перечень тех юридических действий, которые поверенный должен совершить от имени доверителя.

Поверенный - лицо, наделенное полномочиями на совершение каких-либо действий.

Доверитель - незаинтересованное физическое или юридическое лицо.

При этом указания доверителя должны соответствовать требованиям ст.973 ГК РФ, то есть быть правомерными, осуществимыми и конкретными. В противном случае договор не может считаться заключенным либо он должен быть признан недействительным.

Перечень конкретных юридических действий, которые поручаются исполнить Поверенному, может включать действия по приобретению или отчуждению имущества, производству платежей и т.п. Стороны могут предусмотреть возможность передоверия поручения Поверенным, но в этом случае, согласно ст.398 ГК РФ, поверенный отвечает за выбор заместителя, при этом доверитель вправе отвести заместителя, избранного поверенным.

Поверенный, совершая от имени и за счет доверителя определенные юридические действия, выступает тем самым в качестве представителя последнего; его действия в отношении третьих лиц основываются на выданной ему доверенности, которая определяет круг полномочий поверенного.

Доверенность - письменное полномочие одного лица (доверителя), выдаваемое им другому лицу (поверенному) на совершение от его имени обусловленных в доверенности действий.

Оформленная в нотариальном порядке доверенность является юридическим документом.

Различают три вида доверенностей:

-общая (генеральная) доверенность на представление интересов доверителя во всех сферах;

-специальная доверенность на совершение каких-то однородных действий;

-разовая доверенность на выполнение определенного конкретного действия.

Следует учитывать, что в соответствии со ст.64 ГК РФ доверенность юридическому лицу, действующему в качестве поверенного, может быть выдана только на совершение сделок, которые не противоречат его уставу (положению) или общему положению об организациях данного вида.

Доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если это предусмотрено законом или договором (ст.396 ГК РФ). В договоре в качестве сторон могут выступать юридическое лицо и гражданин, что является наиболее типичным, возможны также ситуации, когда сторонами в договоре поручения являются только юридические лица либо граждане.

Стороны вправе опустить условие о вознаграждении поверенному, однако понесенные поверенным издержки, которые были необходимы для
исполнения поручения, должны быть возмещены безусловно.
Вознаграждение поверенного может быть выражено в твердой сумме, либо определено как процент от суммы сделки, заключенной поверенным от
имени доверителя.

Форма договора поручения определяется общими правилами, установленными ГК РФ для заключения сделок. Договор поручения должен быть заключен в письменной форме, если стороной (сторонами) в договоре являются юридические лица, либо в случае, когда сторонами в договоре являются граждане и сумма договора превышает не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ, а также в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст.ст.161, 163 ГК РФ).

Договор об оказании услуг.

В соответствии со ст. 779 Гражданского кодекса РФ,

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Риэлторские фирмы часто заключают договора, где предметом выступают информационно-консультационные услуги. При этом должно быть детально прописано, какие именно информационно-консультационные услуги они будут оказывать клиенту. Например, агентство обязуется:

  • произвести подбор варианта жилого помещения, соответствующего следующим параметрам (перечисляются необходимые параметры клиента);
  • проводить показ подобранных вариантов;
  • обеспечить подготовку документов для совершения сделки купли-продажи;
  • беспечить безопасность совершения сделки, в том числе: организовать передачу и хранение денежных средств;
  • произвести правовую экспертизу документов предоставленных для совершения сделки;
  • обеспечить присутствие сторон в регистрирующем органе; и т. д.

К описанию услуг необходимо относиться очень внимательно, посколькуо основа любого договора – это его предмет. А если все существенные условия договора не будут предусмотрены при заключении договора, договор может быть признан недействительным.

Оплата за оказанные услуги предусматривает взимание процента от суммы договора, иначе, от стоимости объекта недвижимости. Как правило, по сложившейся практике данные затраты ложатся на плечи покупателя. Однако на самом деле необходимо довольно тщательно просматривать условия договора – таким лицом может оказаться и продавец.

Таким образом, несмотря на кажущуюся несерьезность данных договоров, к ним следует отнестись с должным вниманием.

Предварительный договор.

В действующем гражданском законодательстве положения о предварительном договоре раскрываются в ст. 429 ГК РФ,

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из указанной статьи видно, что предварительный договор означает принятие сторонами обязанности заключить в будущем основной договор. При этом в статье указывается на следующие виды основных договоров:

- о передаче имущества,

- о выполнении работ,

- об оказании услуг.

Главной особенностью предварительного договора является то, что существенные условия, согласованные в нем, переходят в основной договор в неизменном виде. Другими словами, обязательственная связь сторон возникает как бы до того момента, когда появится реальная возможность реализовать все договорные условия.

Для предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК РФ существенными являются условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора. То есть наряду с существенными условиями предварительного договора в нем должны быть определены и те, которые будут являться существенными для основного договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к существенным относятся следующие условия:

- Условия, признанные существенными законом или иными правовыми актами.
Примером таких условий является предмет договора.

- Условия, которые предопределяются характером договора.
Примером таких условий может служить цена, которая является существенным условием для любого возмездного договора.

- Условия, которые требует включить в договор одна из сторон и по которым достигнуто соглашение между сторонами.

Следует учесть, что если одна из сторон при заключении основного договора предложит включить в него новые условия, такие условия уже не могут быть отнесены к существенным. То есть по смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ, относящей к существенным все те условия, о которых достигнуто соглашение сторонами, существенные условия могут быть согласованы только в предварительном договоре. В случае если одно из существенных условий основного договора согласовано не было, для сторон предварительного договора исключается возможность обратиться с иском о понуждении заключения основного договора и взыскания с контрагента убытков, причиненных вследствие уклонения одной стороны от заключения договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Однако предварительным договором может быть предусмотрено для одной из сторон право самостоятельно установить при заключении основного договора определенное условие.

Принцип свободы договора позволяет гражданам и юридическим лицам самостоятельно решать вопрос о том, заключать ли договор и с кем, какими будут условия договора, а также каким образом будут разрешаться возникшие при заключении договора разногласия.

При не достижении сторонами согласия по существенным условиям договор считается незаключенным. Однако из этого правила есть исключение - возможность передачи спора на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ).

Споры по заявлениям о понуждении заключить договор и о разногласиях по условиям договора рассматриваются в трех случаях:

  • если одна из сторон обязана заключить договор в силу закона или иного правового акта либо в силу заключения предварительного договора;
  • если право на судебное разрешение преддоговорных споров определено законом или иным нормативным актом;
  • если стороны согласны передать спор на рассмотрение суда.

Таким образом, заключение предварительного договора определяет право сторон требовать заключения основного договора на содержащихся в предварительном договоре условиях в судебном порядке.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правила о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В случае необходимости нотариального удостоверения основного договора предварительный договор должен быть также нотариально удостоверен.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Сроки имеют значение в тех случаях, когда одной из сторон придется обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Требованияпредъявляемые гражданским законодательством к предварительному договору:

  • договор, прежде всего, должен содержать все существенные условия, которые в неизменном виде будут перенесены в основной договор;
  • заключение основного договора на новых условиях возможно только при согласии обеих сторон;
  • в договоре должен быть указан срок заключения основного договора, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращаются;
  • форма договора должна соответствовать форме основного договора, при невозможности установить форму основного договора предварительный договор должен быть заключен в письменной форме.

Когда же агентство использует предварительный договор в своей работе и между кем заключается такой договор? Рассмотрим предложенную ниже схему :

Договорные отношения риэлтора с клиентами

 

Схема заключения предварительного договора при сделках с недвижимостью

Агентство, как с продавцом, так и с покупателем, заключает один из вышеперечисленных договоров (агентский, поручение, об оказание услуг), где принимает обязательства, распространяющиеся на форму именно этого вида договоров. Между Продавцом и Покупателем, как мы видим, заключается предварительный договор, условия, при которых может быть заключен основной договор (купли-продажи, мены и т.д.), а так же ответственность и обязательства по заключению основного договора принимают на себя непосредственно продавец и покупатель.

Предварительный договор – это, прежде всего, договор о намерениях, и по своей природе является безвозмездным, то есть не подразумевает внесение оплаты по нему. На практике многие агентства недвижимости пытаются заложить в текст предварительного договора положения и условия по оплате задатка и услуг агентства. Да, безусловно, существуют смешанные договоры и договоры, не предусмотренные законом, но в то же время, ему не противоречащие. Но ответственность, возникающая из различных видов договоров, различна, и при невыполнении каких-либо условий сторонами в некоторых случаях возмещение убытков, понесенных по таким договорам, крайне затруднительно.

Эксклюзивный договор.

Эксклюзивный договор- это документальное соглашение сторон (продавец-агентство) об оказании полного комплекса услуг, по которому продавец (собственник жилья) передает агентству исключительное право заниматься продажей его недвижимости.

При этом правоустанавливающие документы передаются в агентство, а собственник недвижимости не вправе обращаться в другие агентства недвижимости.

Договор заключается на определенный срок, по истечении которого его можно пролонгировать или расторгнуть без каких-либо последствий для сторон.

Эксклюзивный договордаёт право агентству:

  • выставлять недвижимость Клиента в рекламу,
  • проводить переговоры по сделке от имени Клиента,
  • показывать потенциальным покупателям объект недвижимости,
  • подготавливать и проверять документы и т.п.

Преимущества эксклюзивного договора.

  • Возможность эксклюзивного обслуживанияАгентство выделяет для работы с клиентом своего сотрудника, который является профессионалом на рынке недвижимости. Обученного специалиста, который разберется в юридических тонкостях данной сделки, сделает акцент на психологические особенности именно данного клиента, который будет поддерживать контакт с клиентом на протяжении всей сделки.
  • Защита от криминальных элементовРазмещая информацию в нескольких агентствах или позвонив по объявлениям «куплю квартиру без посредника», вместо встречи с покупателем продавец рискует попасть в сети мошенников, которые попытаются завладеть его недвижимостью преступным путем. При такой продаже круг лиц, узнавших, что в скором времени у продавца окажется крупная сумма денег, значительно расширяется. При этом, выяснить откуда произошла утечка информации практически невозможно. Если же Продавец, подписывая Эксклюзивный договор, сдаете документы на хранение, в этом случае агентство полностью отвечает за безопасность Продавца: третьи лица, узнав, что по продаваемой квартире заключен эксклюзивный договор и документы хранятся в компании, теряют всякий интерес к недвижимости Продавца.
  • Экономическая и правовая защита продавца. При Эксклюзивном договоре , Продавец получаете все необходимые консультации по налогообложению и юридическим аспектам дела. Интересы продавца соблюдает, представляет и защищает на рынке недвижимости агентство. Консультирует продавца при внесении аванса, при заключении договоров о проведении расчетов, доступа к банковской ячейке или выписке бывших собственников жилья. Гарантирует надежную защиту финансовых и правовых интересов клиента, а так же юридически грамотное проведение сделки без неприятных последствий.
  • Реальная оценка стоимости объекта недвижимости. Агентство ежедневно кропотливо отслеживает рынок недвижимости:

- текущий спрос;

- конъюнктуру предложения объектов;

- ценовую ситуацию;

- анализирует ожидание рынка.

Такой подробный мониторинг рынка недвижимости в целом позволяет хорошо ориентироваться на рынке, реально оценивать объект недвижимости и показывать покупателю все его преимущества по сравнению с аналогичным жильем. Точность оценки позволяет избежать потери времени, что особенно важно при ограниченных сроках продажи.

  • Наибольший охват всего рынкаПри Эксклюзивном договоре агентство информирует своего клиента о всех интересующих его объектах, с учетом ежедневного поступления на рынок новых объектов. В условиях сезонного роста цен квартиры повышенного спроса продаются очень быстро благодаря оперативному межфирменному обмену информацией и в широкую рекламу практически не поступают. В результате, если Продавец не заключил договор с агентством, в газетах и журналах он видите не все объекты, и наиболее интересные предложения ему практически не доступны.
  • Эффективная схема рекламыАгентство обеспечивает своих клиентов наиболее полной и широкой рекламой по своим многочисленным информационным каналам:

- это печатные носители;

- internet сайты, сайты агентств;

- межагентские базы данных;

- узконаправленная адресная реклама (растяжки, столбовые объявления).

В результате, сегодня Продавец заключил договор, завтра его объект видят в рекламе потенциальные покупатели. При этом он не теряет ни время, ни деньги. Рекламная кампания эксклюзивного объекта обходится намного дешевле, чем, если бы продавец рекламировал сам, платить пришлось бы по максимальной цене рекламного объявления.

  • Возможность контроля за исполнителемПродавец вправе в любой момент потребовать от Агентства письменный отчет о проделанной работе.

В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

 

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем




Добавление комментария
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: