Яндекс.Метрика
Ценообразование на рынке недвижимости.: факторы и оценка
24 февраля 2013 |
Просмотров: 24814 |

Ценообразование на рынке недвижимости. Факторы формирования цены на объекты недвижимости. Экспресс-оценка стоимости объекта

Одной из важнейших функций риэлтора как консультанта является консультирование клиентов – как продавца, так и покупателя по возможному уровню цены на объекты недвижимости. Такое консультирование не может заменить полноценной оценки объекта недвижимости, которая может быть проведена при необходимости (сложный, нестандартный объект, комплекс объектов) профессиональным оценщиком, но дает клиентам риэлтора необходимый минимум знаний о наиболее вероятной цене и факторах, на нее влияющих.

 

Ценообразование на рынке недвижимости.

Каждый риэлтор знает, что определение цены объекта недвижимости – весьма сложная и важная проблема при совершении сделок с недвижимостью.

Непосредственное установление цены в любой сделке результат взаимодействия продавца или покупателя, у каждого из которых есть свое представление о справедливой с его точки зрения цены объекта.

Не случайно поэтому существование таких понятий как«цена продавца» и «цена покупателя»,достаточно широко распространенных на рынке недвижимости.

Сами по себе эти термины довольно просты:

«Цена продавца» - сумма денег, за которую продавец готов уступить свои права на объект недвижимости.

Наиболее типичными для продавца при установлении цены являются такие аргументы, как:

- понесенные продавцом когда-то затраты («Я купил эту квартиру (дом, участок и пр.) за 50 тысяч долларов, да еще вложил в него еще столько же, так что меньше, чем за 100 тысяч я ее не продам»);

- цены на равнозначные, по его мнению, объекты («Мне нужна двухкомнатная квартира, так что я готов продать мой дом за сумму, которой мне хватит, чтобы ее купить»)

- уровень текущих и будущих доходов продавца («Я выхожу на пенсию и мне нужно, чтобы вырученных от продажи денег хватило на жизнь»

- услышанные или полученные из средств массовой информации сведения о ценах на аналогичные, по мнению продавца, объекты ( «Моя знакомая продала такую же, как у меня квартиру, за 5 миллионов рублей, так что ниже этой суммы она не стоит»)

«Цена покупателя» - сумма денег, которую покупатель готов отдать за права на объект недвижимости.

У покупателя – свои резоны о приемлемом уровне цены:

- уровень финансовых возможностей (« Я могу заплатить за эту квартиру не больше, чем 4 миллиона рублей»);

- информация, полученная из тех же средств массовой информации, статей, рассказов (« В Интернете сейчас висят предложения на такие же квартиры по цене на полмиллиона рублей меньше»);

- характеристики настоящего жилья («У меня сейчас кухня 20 кв. метров, а Вы мне предлагаете только с 9 кв.метрами»).

Как видим, «цена продавца» и «цена покупателя» - это отражение субъективных представлений продавца и покупателя о той желаемой с их точки зрения цене, за которую они готовы продать/приобрести объект недвижимости.

Субъективность в оценках продавца и покупателя, однако, вовсе не означает, что у них нет объективной основы. На деле такие представления всегда базируются на множестве факторов и информации, которая имеет разную природу – отчасти объективную, отчасти субъективную, на которой и базируется их представления о разумной и справедливой цене.

Цена в любой конкретной сделке, в конечном счете, будет результатом столкновения представлений продавца и покупателя и родится она в результате их переговоров. Задача риэлтора – квалифицированно проконсультировать участников сделки о реально возможном уровне цены на объект недвижимости, являющийся ее предметом. Для этого нужно показать, какой может быть наиболее вероятная разумная цена, по которой может быть продан/приобретен тот или иной объект недвижимости. Как ее определить?

 

Факторы формирования цены на объекты недвижимости.

Все факторы, влияющие на уровень цен на объекты недвижимости, могут быть разделены на две группы:

1.Факторы, определяющиеуровень ценна национальном и региональных рынках в целом.

2.Факторы, определяющиеуровень цены на конкретный объектнедвижимости.

К первой группе относятся такие общеэкономические факторы как уровень развития страны, объемы валового внутреннего продукта (ВВП) на душу населения, уровень занятости, уровень доходов населения в стране и пр. Исследование их влияния на рынок недвижимости, его активность, уровень цен и арендной платы – особая большая тема (отчасти она затрагивается в модуле 7).

Здесь же остановимся только на тех факторах из этой группы , которые непосредственно влияют на текущее состояние рынка.

Во-первых, уровень цен на объекты недвижимости в каждый данный момент времени определяется соотношением предложения и спроса на рынке. Так, если предложение превышает спрос, то у покупателя больше возможности диктовать свои условия, в том числе и относительно уровня цены. Такая ситуация называется «рынок покупателя» и цена, при прочих равных обстоятельствах, будет снижаться.

Предложение превышает спрос – «рынок покупателя»: цена падает

Если, напротив, спрос превышает предложение, то возможности диктовать свои условия выше у продавца. В этом случае мы имеем дело с «рынком продавца» и цена будет расти.

Спрос превышает предложение – «рынок продавца»: цена растет

Во-вторых, динамика цен на рынке определяется такими факторами, как динамика доходов приобретателей недвижимости и динамика строительных издержек.

Рост доходов приобретателей (покупателей) недвижимости ведет к росту спроса на объекты недвижимости а, значит, и цен на них. Но зависимость здесь совсем не прямая, поскольку, как правило, между уровнем доходов покупателя и уровнем цен на объекты недвижимость существует значительный разрыв.

(+) Например, уровень годового дохода семьи из трех человек в 1 000 000 рублей по состоянию на 2008 г. для Санкт-Петербурга может считаться вполне приличным. Но стоимость трехкомнатной квартиры будет составлять около 5 000 000 рублей, так что соотношение «Цена квартиры/годовой доход» будет равно 5 (это соотношение часто называют «коэффициент доступности жилья». Предположим, что доход вырастет на 20% и составит 1 200 000 рублей, а цена квартиры увеличится даже на 10%, т.е. станет 5 500 000 рублей. Коэффициент доступности жилья изменится, но изменится незначительно – лишь до 4,6. Значит, даже существенныйрост текущих доходов не ведет к такому же росту спроса.

Нужно иметь в виду, что рынок аренды в этом отношении заметно отличается от рынка продаж, потому что здесь уже нет такого разрыва – арендная плата составляет лишь часть дохода арендатора и потому зависимость между ростом доходов арендаторов и ростом их спроса на аренду может быть заметно более явной.

Аналогичным образом обстоит дело и тогда, когда мы имеем дело с использованием ипотечного кредитования. Оно как раз и построено на том, что платежи по кредиту составляют лишь часть дохода заемщиков, так что рост их доходов может быть важным фактором роста спроса на приобретение недвижимости в собственность.

Что касается строительных издержек, то понятно, что если растет стоимость материалов: цемента, кирпича и пр., уровень заработной платы в строительстве, то не может не расти и стоимость строительной продукции – домов и квартир.

В-третьих, следует иметь в виду, что на спрос на данные объекты недвижимости (а, значит, и на цены) может повлиять ситуация с объектами, которые их могут заменить.

(+) Например, при росте цен на квартиры на первичном рынке, очевидно, вырастет спрос на аналогичные квартиры на вторичном рынке, что, через какое-то время вызовет и здесь рост цен. Другой вариант: в строящихся домах запланировано недостаточное, по сравнению со спросом, количество однокомнатных квартир. Очевидно, что это может вызвать рост спроса с последующим ростом цен на двухкомнатные квартиры малой площади. Или, еще одна возможность: быстро растет арендная плата. Это может привести к тому, что как альтернативный вариант будет рассматриваться приобретение квартир с использованием ипотечных кредитов. Следовательно, спрос на такой вариант решения жилищной проблемы также может вырасти.

Конкретных вариантов такого влияния может быть достаточно много: первичный рынок вместо вторичного, аренда вместо покупки, двухкомнатные квартиры вместо однокомнатных и пр. Задача риэлтера – видеть возникающие на рынке возможности и использовать их в своей деятельности.

Вторая группа факторов, это факторы, определяющие наиболее вероятную цену на конкретный объект недвижимости.

Эти факторы также можно разделить на две группы:

1) характеристики объекта,

2) характеристики сделки.

Характеристики объекта – это его физические параметры, отличающие данный объект от других. На наиболее массовом рынке – рынке квартир и комнат в многоэтажных домах к числу таких факторов относятся такие, как :

  • характеристики местоположения;
  • характеристики здания, в котором расположен объект сделки;
  • характеристики объекта сделки (квартиры или комнаты).

Местоположение как экономическая характеристика объекта недвижимости находит свое отражение в двух основных параметрах: окружении и доступности.

Под окружением объекта понимается характер окружающей объект застройки, уровень благоустройства окружающей территории, ландшафт и пр. Любой объект может как выиграть, так и проиграть от своего окружения.

(+) Надо заметить, что роль одного и того же окружения может быть различна для объектов недвижимости разного типа. Так, расположение в самой непосредственной близости от метро может быть фактором, повышающим ценность торговой или офисной недвижимости, и рассматриваться как негативный фактор для элитного, клубного жилья.

Под доступностью объекта понимается близость или отдаленность объекта с точки зрения его пользователя от места проживания, работы пользователя, от маршрутов общественного транспорта, автомагистралей и пр.

К характеристикам здания, влияющим на вероятную цену объекта недвижимости – квартиры, относятся, прежде всего, такие как:

- год постройки;

- используемые строительные материалы;

- наличие или отсутствие инженерного оборудования (лифты, например);

- этажность;

- состояние здания;

- возможность подключения к информационным сетям и пр.

К характеристикам объекта-квартиры,влияющим на цену, относятся:

- площадь общая и жилая;

- количество комнат;

- площадь кухни;

- наличие балконов и лоджий;

- наличие подсобных помещений;

- расположение на том или ином этаже.

Среди факторов, отражающихусловия сделкии влияющих на цену объекта, можно назвать такие как:

- потребность во в приобретении жилья у продавца («встречка»)

- использование ипотечного кредитования,

- рассрочки и пр..

Эти факторы также влияют на возможную цену квартиры.

 

Экспресс-оценка стоимости объекта.

Выделение факторов, определяющих возможную цену объектов недвижимости, и обладание риэлторами актуальной рыночной информации позволяет использовать в риэлторской практике экспресс-оценку стоимости объектов недвижимости на основе использования такого метода оценки стоимости недвижимости как метод сравнительного анализа продаж (сравнительный метод, рыночный метод).

(+) В практике оценки стоимости объектов недвижимости (как и оценки других видов собственности) принято использовать три основных подхода: затратный, доходный и рыночный. Затратный подход основан на определении стоимости объекта путем пересчета понесенных при создании объекта затрат в текущих ценах с учетом износа объекта. Доходный подход базируется на пересчете будущих доходов, генерируемых объектом, в их настоящую стоимость. Рыночный или сравнительный – на определении стоимости объекта путем сравнения существующих на рынке цен на аналогичные оцениваемому объекты и внесения в них определенных корректировок. В идеале, при оценке крупных объектов недвижимости необходимо использовать все три метода для исключения возможных ошибок, но на квартирном рынке возможны определенные упрощения.

Экспресс-оценка стоимости объекта недвижимости предполагает использование имеющихся у риэлторов знаний о роли отдельных ценообразующих факторов на рынке жилья для определения наиболее вероятной цены объектов сделок. Следует заметить, что под стоимостью объектов недвижимости понимается именно наиболее вероятная цена на них при определенных условиях.

Алгоритм экспресс-оценки стоимости объекта недвижимости может быть представлен следующим образом.

1. На рынке находится продажа с аналогичной (максимально похожей) квартирой, по которой известна цена («сопоставимая квартира»).

2. На основе анализа известных рыночных данных определяется «цена» того или иного элемента, отличающего оцениваемую квартиру от сопоставимой.

3. В известную цену сопоставимой квартиры вносятся поправки на существующие отличия, что и дает в итоге вероятную цену оцениваемой квартиры.

В качестве примера можно привести определение цены типовой квартиры (рис.4.1.):

Ценообразование на рынке недвижимости.: факторы и оценка


Определение цены квартиры с использованием сравнительного метода.

Как видим, наиболее вероятная цена оцениваемого объекта равна в данном случае равна: 180 000+1000 -1000-10000+2000+15 000 = 187000 у.е. и ее риэлтор может рекомендовать продавцу.

(+) Приведем мнения московских риэлторов относительно влияния отдельных ценообразующих факторов на цены квартир:

Типы домов на московском рынке принято разделять по следующим категориям в порядке возрастания стоимости одного квадратного метра общей площади:

· Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

· Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

· Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)

· Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных площадей)

· Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небольших площадей)

· Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увеличенных площадей)

Кроме типа дома, на цену сделки оказывают влияние следующие факторы:

Условия сделки

Условия проведения сделки купле продажи квартиры значительно влияют на стоимость квартиры. По данным риэлтерских агентств если предлагается юридически и физически свободная квартира то стоимость её выше до 7%, чем на аналогичную квартиру связанную с «альтернативной» сделкой. Возможность покупки квартиры с привлечением ипотечного кредита может дополнительно повысить стоимость квартиры до 3%.

Удаленность от станции метро

Фактор начинает работать, если разница во времени, требуемом для преодоления данного расстояния, между двумя квартирами составляет более двух минут (к временным затратам меньше указанного времени рынок, по мнению риэлторов, не чувствителен). Более удаленная квартира в среднем стоит на 0,25% меньше за каждую минуту превышения времени, требуемого, для того чтобы добраться до нее

Этаж квартиры

Цена квартир, расположенных на первом этаже, составляет до 10% ниже, а для квартир, расположенных на последнем этаже – до 7% ниже, чем цена квартир в средних этажах.

Площадь кухни

Данная поправка вносится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более, чем на 1 кв. м. Величина данной поправки составляет 0,5% за каждый квадратный метр превышения площади кухни оцениваемого объекта над площадью кухни аналога.

Наличие лоджии увеличивает стоимость квартиры примерно на 1 000 долл. США, а балкона - 500 долл. США.

Вид санузла.

Для стандартных 2-х и 3-х комнатных квартир нормой является наличие раздельного сан узла. Наличие 2-х сан узлов является улучшением, и увеличивают стоимость квартиры от 1 до 2%,

Состояние квартиры

Величина поправки на состояние определяется, на основе сложившихся, на текущую дату цен на стройматериалы, и работы специализированных организаций. Итоговая величина данной поправки определяется исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае.

Проведение чистовой отделки помещения - 60-70 долл. США за кв. метр.

Косметический ремонт- 50-100 долл. США за кв. метр.

«Евроремонт» квартирыпо качеству исполнения и применяемым материалам делится на три класса:

«Эконом-класс»- 250-350 долларов за кв. метр.

«Бизнес-класс»- 350-650 долларов за кв. метр.

Класс «Люкс»- от 650 долларов за кв. метр

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем




Добавление комментария
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: