Яндекс.Метрика
Налогообложение недвижимости и сделок с недвижимостью
24 февраля 2013 |
Просмотров: 3966 |

Налогообложение недвижимости и сделок с недвижимостью

Налогообложение недвижимости и сделок с недвижимостью.

 

При оказании услуг по совершению сделок с объектами недвижимости важно помнить, что как сделки с недвижимостью, так и обладание недвижимостью (прежде всего, на праве собственности) вызывает ряд налоговых последствий.

Задача риэлтора состоит в том, чтобы объяснить клиентам эти последствия и дать клиентам первичные консультации по поводу того, какие налоги им придется уплачивать в той или иной ситуации. Нужно иметь в виду при этом, что налоговое законодательство постоянно развивается, изменяется и усложняется. Поэтому риэлтору необходимо, во-первых, самому быть в курсе основных изменений, а, во-вторых, привлекать юристов при консультировании клиентов, особенно, в нетиповых ситуациях. В настоящем учебнике ситуация с налогообложением описывается пор состоянию на начало 2008 г.

В целом, налоги, возникающие в сфере недвижимости, могут быть разделены надве группы:налоги, возникающие при сделках с недвижимостью и налоги, возникающие при владении недвижимостью на праве собственности.

К первой группе, при сделках с участием физических лиц, в зависимости от вида сделки относятся налог на доходы физических лиц и налог с имущества, полученного в порядке наследования или дарения.

Ко второй группе относятся налог на имущество физических лиц и земельный налог.

Налогообложение недвижимости и сделок с недвижимостью

Виды налогов, возникающих в сфере жилой недвижимости, для физических лиц.

 



Налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Налогу на доходы физических лиц посвящена 23 глава Налогового Кодекса РФ (далее НК РФ), в главах которой раскрываются такие вопросы как: налогоплательщики, объект налогообложения, ставки налога, налоговый период, налоговая база, налоговый резидент и т.д.

Налогоплательщикаминалога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Налоговые резиденты Российской Федерации – физические лица, которые фактически находились на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году.

Налоговая база- все доходы налогоплательщика, включая доходы, связанные с о сделками с недвижимостью.

Ставка налога для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации установлена для большинства видов доходов(в том числе, доходов, возникающих при сделках с недвижимостью) в размере 13 процентов.

Ставка налога для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, установлена в размере 30 процентов.

Налоговым периодом по налогу на доходы физических лиц в соответствии НК РФ признается календарный год.

Важнейшим обстоятельством, которое следует иметь в виду, состоит в том, что как на продавца, так и на покупателя при определенных условиях распространяется такое понятие, как имущественный налоговый вычет,(доходы, не облагаемые налогом),(см. рис. 4.3.), которое подробно раскрывается в статье 220 НК РФ.

Налогообложение недвижимости и сделок с недвижимостью


 

Имущественный налоговый вычет для продавца.

При определении размеров имущественного налогового вычета для продавцов имеют значение два обстоятельства: период нахождения имущества в собственности и стоимость этого имущества.

Если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет,то не облагаются налогом доходы, полученные налогоплательщиком от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе,не превышающие в целом 1 000 000 рублей,а также доходы, полученные в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающие 125 000 рублей.» (в качестве примеров иного имущества могут выступать автомашина, гараж, и т.д.).

Если имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более,то вычет производится в размере, соответствующим вырученной от продажи сумме: «При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика (продавца) три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества».

НК РФ предусматривает, что «вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов,связанных с получением этих доходов».

(+) Например, налогоплательщик покупает квартиру в 2007 году за 3 000 000 рублей и в этом же налоговом периоде ( 2007г.), продает эту же самую квартиру за 3 000 000 рублей. Доход, не облагаемый налогом, будет равен 3 000 000 рублей. При покупке и продаже разных квартир, либо одной и той же квартиры в разных налоговых периодах, максимальный доход, который не будет облагаться налогом при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет, будет равен 1 000 000 рублей.

При определении возможных размеров дохода налога или налогового вычета нужно иметь в виду особенности правового режима имущества, находящегося в его собственности.

Так, при реализации имущества, находящегося в общей долевой или совместной собственности,размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)..

(+) Например, при продаже квартиры находящейся в общей долевой собственности (½ у каждого) менее трех лет за 1 000 000 рублей, каждый из совладельцев имеет право получить долю имущественного налогового вычета в размере 500 000 рублей. Распределение имущественного налогового вычета между совладельцами имущества пропорционально их доле (1 000 000 рублей на всех) осуществляется при продаже имущества несколькими совладельцами.

Существенное значение имеет также период совершения сделки,поскольку законодательство постоянно изменяется.

(+)Так, начиная с 01.01.2005года. в случае продажи налогоплательщиком своей доли в квартире или жилом доме при сохранении других долей в собственности прежних владельцев ему может быть предоставлен имущественный налоговый вычет как единственному продавцу в сумме, не превышающей в налоговом периоде 1 000 000 руб. (см. письмо Министерства финансов Российской Федерации от 11.04 2007г. № 03-04-05-01/109; см. письмо Федеральной налоговой службы от 29.10.2007г. № 04-2-03/003109).

С 01.01.2007г. в случае продажи налогоплательщиком своей комнаты в квартире или жилом доме при сохранении других долей в собственности прежних владельцев ему может быть предоставлен имущественный налоговый вычет как единственному продавцу в сумме, не превышающей в налоговом периоде 1 000 000 руб. (Федеральный закон от 27.07.2006г. № 144-ФЗ)

Имущественный налоговый вычет покупателя.

Имущественный налоговый вычет покупателю предоставляется, в случае если доходы покупателя облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%.

Не облагаются налогом доходы «в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. ( в ред. Федерального закона от 27.07.2006 № 144-ФЗ)»

Максимальная сумма дохода покупателя не облагаемая налогом, равна 1 000 000 рублей.Сумма, не облагаемая налогом, должна быть указана в договоре купли-продажи, либо в д оговоре долевого участия в инвестировании строительства жилого дома (данный договор может быть назван по-другому). При этом, д о тех пор, пока покупатель не получит доход, равный сумме израсходованной на покупку нового строительства, дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них (не более 1 000 000 рублей), доходы покупателя не будут, облагаться налогом.

(+) Например, покупатель купил квартиру с использованием ипотечных средств, за 3 000 000 рублей. Собственные средства Покупателя составили

1 000 000 рублей. Возникает вопрос, с какой суммы дохода не уплачиваются налоги с учетом сумм направленных на погашение процентов по ипотечному кредиту, кредит взят на 15 лет (процент по кредиту равен 12% годовых)?

Ответ таков. Сумма целевого займа равна 2 000 000 рублей. Покупатель выплатит банку проценты по кредиту за 15 лет примерно 2 300 000 рублей. Следовательно, доход Покупателя не будет облагаться налогом с суммы: 1 000 000 + 2 300 000 = 3 300 000 рублей. Экономия на налогах составит: 3 300 000 х 13% = 429 000 рублей.

Добавим к этому, что и в данном случае важно время совершения сделки.

(+)Так, начиная с 01.01.2005года, в случае покупки налогоплательщиком доли в квартире или жилом доме при сохранении других долей в собственности прежних владельцев ему может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей в налоговом периоде 1 000 000 руб. (в ред. Федерального закона от 20.08.2004 № 112-ФЗ. ). Начиная с 01.01.2007г. в случае покупки налогоплательщиком комнаты в квартире или жилом доме при сохранении других долей в собственности прежних владельцев ему может быть предоставлен имущественный вычет в сумме, не превышающей в налоговом периоде 1 000 000 руб. (Федеральный закон от 27.07.2006г. № 144-ФЗ; Федеральная налоговая служба. Письмо от 20.07.2007г. № ХС-6-04/581@; Министерство финансов Российской Федерации. Письмо от 10.07.2007г.№ 03-04-08-01/36).

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик-покупатель должен представить:

  • при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
  • при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Важно обратить внимание на то, что имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору участия в долевом строительстве(договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) возможенпосле подписания акта приема передачи.Не надо ждать, когда будут получены документы, подтверждающие право собственности на квартиру. (См. письмо Министерства финансов Российской Федерации от 12.12.2006г. № 03-05-01-05/275).

Следует также иметь в виду, что приприобретении имущества в общую долевую либо совместную собственностьразмер имущественного налогового вычета, (1 000 000 рублей) распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность (См.: Определение Конституционного суда Российской Федерации от 10.03.2005г. № 63-О).

Важно также, что имущественный налоговый вычет,не применяетсяв случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 настоящего Кодекса.

(+) Это означает, что имущественный налоговый вычет покупателю предоставляется только при одновременном выполнении следующих трех условий:

1) Покупатель приобрел объект по по договору.

2) Покупатель оплатил приобретение, что подтверждает либо расписка от продавца, либо платежные документы по договору долевого участия. Сумма по расписке должна совпадать с суммой по договору.

3) На покупателя оформлена собственность, либо подписан акт приема-передачи для новостройки.

Повторный имущественный налоговый вычет .

Налогоплательщики,полностью воспользовавшиеся налоговой льготой до 1 января 2001 года,имеют право получить имущественный налоговый вычет на жилой дом или квартиру приобретенные или построенные после 1 января 2001года в порядке, предусмотренном подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. ( Министерство Российской Федерации по налогам и сборам. Письмо от 22.03.2002г. № CA -6-04/341)

Имущественный налоговый вычет после продажи.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, то оставшаяся часть имущественного налогового вычета может быть предоставлена налогоплательщику в последующие налоговые периоды независимо от того, что в эти периоды жилой дом или квартира уже не находятся в собственности налогоплательщика.(Подробности в письме Министерства финансов Российской Федерации от 03.07.2006г. № 03-05-01-07/33).

Порядок получения имущественных налоговых вычетов.

«Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю(налоговый агент) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета у одного налогового агента по своему выбору. Налоговый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом.

Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика, документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета.


Налог с имущества полученного в порядке наследования или дарения.

Наследование.

При определении необходимости уплаты налога при наследовании и его величины важно время получения свидетельства о праве на наследство.

С наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выдаются, начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, не взимается.

По наследству, открывшемуся до 1 января 2006 года с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 12 декабря 1991 года N 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».(Федеральный Закон от 31 декабря 2005года№ 201-ФЗ)

Дарение.

При определении необходимости уплаты налога одаряемым значение имеет степень родства с дарителем.

Доходы, полученные в порядке дарения,освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и не полнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами.

Для граждан, не состоящих в родстве, налог на дарение устанавливается в размере 13 процентов.


Налог на имущество физических лиц.

Налогоплательщики- физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе. В аналогичном порядке определяются налогоплательщики, если такое имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и предприятий (организаций).

Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства. При этом плательщиком налога может быть одно из этих лиц, определяемое по соглашению между ними.

Объект налогообложения.Объектами налогообложения признаются следующие виды имущества: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения;

Ставки налога.Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарнойинвентаризационной стоимости.Представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям. Ставки налога устанавливаются в следующих пределах:

Налогообложение недвижимости и сделок с недвижимостью


 

Льготы по налогу.

От уплаты налогов на имущество физических лиц освобождаютсяследующие категории граждан:

  • Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
  • инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
  • участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;
  • лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;
  • лица, получающие льготы в соответствии с Законом РСФСР "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС".
  • военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;
  • лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
  • члены семей военнослужащих, потерявших кормильца. Льгота членам семей военнослужащих, потерявших кормильца, предоставляется на основании пенсионного удостоверения, в котором проставлен штамп "вдова (вдовец, мать, отец) погибшего воина" или имеется соответствующая запись, заверенная подписью руководителя учреждения, выдавшего пенсионное удостоверение, и печатью этого учреждения. В случае если указанные члены семей не являются пенсионерами, льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего.

Налог на строения, помещения и сооружения не уплачивается:

  • пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;
  • гражданами, уволенными с военной службы или призывавшимися на военные сборы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия. Родителями и супругами военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Супругам государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется только в том случае, если они не вступили в повторный брак;
  • со специально оборудованных сооружений, строений, помещений (включая жилье), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, - на период такого их использования;
  • с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилого строения жилой площадью до 50 квадратных метров и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 квадратных метров.

Органы местного самоуправления имеют право устанавливать налоговые льготы по налогам, установленным настоящим Законом, и основания для их использования налогоплательщиками.

(+) Физические лица, владеющие объектами коммерческой недвижимости, уплачивают с них налог на имущество физических лиц, а если продают эти объекты или сдают их в аренду, уплачивают с этих доходов налог на доходы физических лиц.

Земельный налог.

Налогоплательщики -физические и юридические лица, имеющие в собственности, в пользовании или владении земельные участки.

Ставки земельного налогаустанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт - Петербурга) и не могут превышать:
1) 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

(+) На территории Санкт - Петербурга с 01.01.2006 г. земельный налог установлен и введен Законом Санкт - Петербурга от 28.11.2005 г. N 611-86 "О земельном налоге в Санкт -Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт - Петербурга "О налоговых льготах".
В статье 2 названного Закона установлены налоговые ставки в следующих размерах:

0,004 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства (подпункт 1 статьи 2 Закона);
1,5 процента от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков (подпункт 3 статьи 2 Закона).

 

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем




Dmitry | Гости 4 июня 2014 14:24

episcopaleoeuropl



хочу зарегистрироваться, отличный сайт

Добавление комментария
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: