Яндекс.Метрика
Сделки с использованием ипотечных кредитов
24 февраля 2013 |
Просмотров: 2304 |

Одним из развивающихся сегодня способов приобретения недвижимости, прежде всего, жилой, является использование ипотечных кредитов. В настоящее время уже более 10% всех покупок жилья совершается с использованием ипотечного кредитования. Побор ипотечных кредитов, подготовка документов по их выдачи, проведение переговоров с банками о условиях кредитования – дело специализированных профессиональных участников рынка – ипотечных брокеров. Однако, развитие ипотечного кредитования требует знания экономических и законодательных основ и от риэлторов, у которых происходит первый контакт с потенциальным покупателем. Риэлтор должен оценить возможность получения ипотечного кредита, порекомендовать квалифицированного ипотечного брокера (с которым он должен поддерживать постоянные контакты), а для этого он сам должен разбираться в вопросах ипотечного кредитования.

 

Ипотека и ее основные характеристики.

Ипотека - это договор о залоге организаций, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества

Законодательной основой ипотечных операций выступают Гражданский Кодекс РФ, Федеральный Закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости"); Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года N 2872-1 "О залоге" (в части, не противоречащей Закону «Об ипотеке..»).

Как уже говорилось выше, ипотека - это договор о залоге организаций, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка (по тому же договору), на котором находится это здание или сооружение, либо части этого земельного участка, функционально обеспечивающей объект недвижимости, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возведенные на этом участке здания и сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 4 статьи 340 ГК РФ).

В соответствии с Законом «Об ипотеке..» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотекой могут быть обеспечены:

- кредитное обязательство;

- договор займа;

- договор аренды;

- договор купли-продажи;

- договор подряда и т. п..

Сторонами ипотеки являются:

- залогодатель - должник по обязательству, обеспеченный ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (пункт 1 статьи 1 Закона N 102-ФЗ).

- залогодержатель - кредитор по обязательству, обеспеченный ипотекой (пункт 1 статьи 1 Закона N 102-ФЗ).

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

- земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо части земельных участков, площадь которых меньше нормативно установленной;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

- незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

- дачи, садовые дома, гаражи и строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

- незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения заемщиком, подключения жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения при условии оценки жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.

Организации и предприятия заложить по ипотеке могут лишь то имущество, право на которое зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством (все самостоятельные активы, которые можно передать в залог), то есть имущество должно принадлежать организации-залогодателю на праве собственности.

Ипотека прекращается по общим правилам для залога, предусмотренным статьей 352 ГК РФ:

1. Залог прекращается:

а) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

б) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом ГК РФ;

в) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом ГК РФ;

г) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной .

2. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

3. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

Документы для получения ипотечного кредита.

Необходимые документы, предоставляемые в банк для принятия решения банком о предоставлении ипотечного кредита:

  • анкета-заявление на получение ипотечного кредита с оригиналами или нотариально заверенными копиями следующих документов:
  • копии всех страниц паспорта. Паспорт должен соответствовать установленным нормативным требованиям. Паспорт, в который внесены сведения, отметки или записи, не предусмотренные Положением о паспорте гражданина Российской федерации, является недействительным.

Паспорт гражданина Российской Федерации действует в следующих возрастных группах:

от 14 лет - до достижения 20-летнего возраста;

от 20 лет - до достижения 45-летнего возраста;

от 45 лет - бессрочно;

  • копии всех страниц трудовой книжки заемщика. Копии всех страниц, содержащих какую-либо информацию, заверяются работодателем (на каждом листе копии должны стоять печать работодателя, дата заверения, подпись лица, заверившего копию трудовой книжки, с расшифровкой подписи и должности). Трудовая деятельность заемщика должна быть непрерывной в течение последних шести месяцев до момента подачи заявления на получение ипотечного кредита. На копии последнего листа трудовой книжки должна стоять отметка о занятости на день заверения;
  • справки о доходахс места работы по установленной законодательством форме (форма № 2-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС России или в простой письменной форме, утвержденной банком. При этом справки должны быть представлены за истекшие шесть месяцев.

Все столбцы и строки таблицы доходов в справке простой письменной формы должны быть заполнены. Суммы доходов и удержаний прописываются в российских рублях. Если в каком-либо месяце сумма доходов или удержаний отсутствовала, то в ячейку таблицы прописывается нулевое значение:

Сделки с использованием ипотечных кредитов

 

Справка в простой письменной форме должна быть заверена печатью организации работодателя, подписью главного бухгалтера с расшифровкой ФИО, подписью руководителя организации с расшифровкой ФИО, а также должна содержать дату заверения.

Справки в простой письменной форме, заверенные индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица, к расчету не принимаются.

Максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику определяет соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества (коэффициент К/З) Указанный коэффициент рассчитывается следующим образом:

Сделки с использованием ипотечных кредитов

 

Величина данного соотношения составляет не более 90% и не менее 35%.

В расчет принимается минимальная из двух величин: продажная цена и (или) оценочная стоимость по результатам заключения независимого оценщика. В любом случае сумма кредита не может быть больше ликвидационной стоимости предмета оценки, если такая сумма указана в отчете об оценке.

При приобретении отдельно стоящего дома оценка должна проводиться отдельно для дома и для земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены земли, установленной в данной местности.

Оценщик определяет рыночную стоимость заложенного жилого помещения на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации согласно требованиям действующего российского законодательства в области оценочной деятельности. Оценщик вправе требовать от заказчика доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки предмета залога. Оценщик обязан отразить в отчете об оценке отсутствие необходимой документации и информации или, в случае если отсутствие информации препятствует осуществлению объективной оценки, отказаться от ее проведения.

Необходимым условием выдачи ипотечных кредитов является страхованиео котором подробно речь пойдет в следующем разделе курса.

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем




Добавление комментария
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: