Яндекс.Метрика
Сделки с недвижимостью, их этапы и функции риэлтора
13 февраля 2013 |
Просмотров: 10407 |

 

Сделки с недвижимостью, их этапы и функции риэлтора

Содержанием параграфа является краткое изложение функций риэлтора по мере проведения сделки с объектами недвижимости и оказания риэлторской услуги. Последующие параграфы посвящены подробному изложению отдельных функций, выполняемых риэлтором при проведении сделок.

 

Понятие сделки уже не раз упоминалось в предыдущих модулях, но учитывая важность его, приведем это определение еще раз:

Сделки с недвижимостью – действия сторон, направленные на установление, изменение или прекращение прав собственности (найма, аренды, иных имущественных прав) на объекты недвижимости.

Говоря о сделках с недвижимостью с участием риэлтора, нужно обратить внимание на два обстоятельства.

Во-первых,сделка– это не разовое действие, а совокупность действий, обеспечивающих достижение конечного результата – изменения, перехода прав на объекты недвижимости.

Во-вторых,содержание понятия «сделка» для риэлтора существенно шире, чем для непосредственных участников сделки.Например, с точки зрения участника сделки ее завершением может являться регистрация права или подписание акта сдачи-приемки объекта, в то время как для риэлтора сделка завершена лишь тогда, когда, когда задокументировано выполнение риэлтором его услуги и получено соответствующее вознаграждение. Другим примером может быть проведение сделки расселения, которая юридически состоит из ряда отдельных сделок, которые, в то же время, с точки зрения риэлтора представляют собой единое целое.

Таким образом, говоря о сделке с недвижимостью с участием риэлтора, под ней следует понимать всю совокупность действий риэлтора, осуществляемых в связи с оказанием клиентам риэлторской услуги.

В целом, могут быть выделены следующие основные этапы сделки с недвижимостью с участием риэлтора :

1.Получение заявки на предоставление риэлторской услуги.

2.Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги.

3.Маркетинговые услуги, сбор и анализ данных об объекте, организация просмотров и переговоров.

4.Юридическое сопровождение сделки, определение ее условий и порядка взаиморасчетов.

5.Оформление сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтору

На первом этапе (получение заявки на предоставление риэлторской услуги) функции риэлтора состоит в следующем:

  • изучение характера и объема предстоящих работ;
  • четкое формулирование и уяснение требований клиента;
  • формулирование ограничительных условий.

В дальнейшем содержание деятельности риэлтора и выделение ее этапов в процессе подготовки и проведения сделки зависит от того, в чьих интересах выступает риэлтор – продавца или покупателя.

Если риэлтор действует в интересах покупателя , на этом этапе составляется договор об оказании услуг, в котором прописываются оговоренные требования и ограничения, а также порядок взаиморасчетов. В этой ситуации сделка переходит сразу в третий выделенный выше этап.

Если риэлтор действует в интересах продавца , то на втором этапе (предварительный осмотр объекта) риэлтор:

  • осуществляет осмотр объекта, определяет цену, которую клиент имеет возможность за него получить;
  • конкретизирует предмет договора;
  • составляет план выполнения работ по договору.

После выполнения этих функций заключается договор об оказании услуг по продаже (отчуждению) объекта.

Содержание третьего этапа (маркетинговые услуги, сбор и анализ данных об объекте, организация просмотров и переговоров) определяется тем, в чьих интересах действует риэлтор.

Если риэлтор представляет интересы покупателя, его функции заключаются в следующем:

  • проведение маркетингового анализа рынка недвижимости;
  • организация просмотра выбранных вариантов;
  • сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;
  • организация переговоров;
  • предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

Если риэлтор представляет интересы продавца, то его функции состоят в организации:

  • рекламы объекта;
  • показов объектов потенциальным покупателям;
  • переговоров между покупателями и продавцом.

Документирование на данном этапе сделки необходимо в целях подтверждения выполнения агентом работы, в случае прерывания клиентом сделки на этом этапе.

Действия риэлтора по документированию этапа:

  • подписание договора на рекламу объекта;
  • составление (актов) листов просмотра (при показах объекта как для продавца, так и для покупателя);
  • регистрация всех звонков и обращений по рекламе объекта.

Четвертый этап (юридическое сопровождение сделки, определение ее условий и порядка взаиморасчетов) включает в себя:

  • формирование комплекта документов и их исследование. Следует отметить, что роль риэлтора при этом может сводиться:

- к составлению списка необходимых клиенту документов – сбор документов осуществляет клиент;

- к формированию полного комплекта документов по доверенности, полученной от клиента.

  • ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения;
  • определение формы совершения сделки: (- простая письменная; - нотариальная)
  • определение порядка налогооблажения и установление стоимости в договоре (рыночная или инвентаризационная);
  • определение порядка взаиморасчетов продавца и покупателя:

- расчет наличными через закладку денег в банковскую ячейку;

- безналичные расчеты с использованием аккредитива, банковских карт, депозита нотариуса.

  • определение рисков, сопутствующих сделке;
  • подтверждение юристом законности проводимой сделки;

На этом этапе могут быть составлены следующие документы:

  • договор о порядке проведения сделки или же предварительный договор,
  • банковский договор о взаиморасчетах

Пятый этап (оформление сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру) можно представить в следующем порядке:

  • подписание договора отчуждения и подача документов на государственную регистрацию сделку с недвижимостью в Росрегистрации;
  • передача денег после получения свидетельства о регистрации;
  • приемки-передачи объекта;
  • подписание акта выполненных риэлтором работ по договору об указании услуги;
  • оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

Документирование на этом этапе включает составление:

  • договора отчуждения имущества;
  • расписки о получении денег;
  • акта приемки – передачи объекта;
  • акта выполненных работ.

 

Ниже представлены алгоритмы действий и содержание функций риэлтора на этапах проведения сделки (в виде блок-схем и таблиц) при представлении им интересов продавца и покупателя.
Алгоритм действий риэлтора при представлении интересов продавца.

Сделки с недвижимостью, их этапы и функции риэлтора
(кликните для увеличения)

Содержание функций риэлтора при представлении интересов продавца.

 

Сделки с недвижимостью, их этапы и функции риэлтора
(кликните для увеличения)

Алгоритм действий риэлтора при представлении интересов покупателя.

 

Сделки с недвижимостью, их этапы и функции риэлтора
(кликните для увеличения)

Содержание функций риэлтора при представлении интересов покупателя.

Сделки с недвижимостью, их этапы и функции риэлтора
(кликните для увеличения)

Необходимо учитывать, что одной из основных задач риэлтора, наряду с обеспечением высокого качества проведения сделок с объектами недвижимости является минимизации времени ее осуществления. 

В интересах сокращения периода проведения сделки (в чем должны быть заинтересованы как клиенты, так и сам риэлтор) ряд функций могут и должны выполняться параллельно. Так, одновременно можно размещать, поддерживать рекламу объекта и готовить документы, организовывать показы.


Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем




Добавление комментария
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: