Яндекс.Метрика
Организация переговоров, нотариата и регистрации сделки
11 февраля 2013 |
Просмотров: 4326 |

 

Проведение переговоров, нотариальное удостоверение сделки и ее государственная регистрация - сложная и обширная тема, имеющая ряд аспектов: организационных, юридических, психологических и др., каждый из которых рассматривается в соответствующих разделах учебника. В данной части основное внимание уделяется организационным вопросам проведения этих этапов сделки.

Организация переговоров, нотариата и регистрации сделки

Организация переговоров.

Подготовка, определение целей и завершение переговоров.

Многие текущие вопросы на практике риэлторы решают в ходе телефонных переговоров с клиентами и между собой.

Основными целями телефонных переговоров являются получение принципиального согласия на участие в том или ином событии, выяснение предварительной позиции каждой из сторон по интересующему вопросу, а, главное, назначение времени и места встречи участников предстоящей сделки. Главной целью любых переговоров является составление и подписание сторонами соответствующих документов для придания им юридической силы. В риэлторском бизнесе человеческий фактор является ключевым и предполагает в дальнейшем возникновение спорных ситуаций связанных с оппортунистическим поведением участников сделки. Для снижения рисков возникновения спорных ситуаций из-за вольной трактовки того или иного события сторонами, все достигнутые договоренности должны быть оговорены в письменном виде в соответствующих документах. Формы договоров разрабатываются юристами риэлторских компаний и часто значительно различаются по содержанию между собой.

Основные цели переговоров на этапе подготовки и проведения сделки:

• Подписание договора на рекламу (листинг) с продавцом;

• Подписание договора на поиск объекта недвижимости с покупателем;

• Открытие сделки и внесение денежных средств покупателем;

• Подписание предварительного соглашения (опциона) о порядке перехода права собственности на объект недвижимости между продавцом и покупателем;

• Продление существующих договоров с определением новых сроков и условий проведения сделки;

• Подписание участниками сделки соглашения о порядке проведения взаиморасчетов;

• Составление проекта текста договора отчуждения в рамках новых обстоятельств, возникших в ходе проведения сделки.

Два первых из вышеперечисленных пунктов являются желательными элементами в работе для риэлтора, хотя иногда клиенты отказываются от заключения подобных договоров.

При получении принципиального согласия риэлтором от покупателя на приобретение объекта (открытие сделки), подписание соответствующих документов между агентством и покупателем с внесением денежных средств, при открытии сделки становится обязательным.

При открытии сделки риэлтор должен предоставить покупателю:

• копию правоустанавливающего документа на объект (подтверждение правомочности продавца на совершение сделки);

• форму 7 (характеристику жилого помещения);

• форму 9 (сведения о зарегистрированных в объекте лицах).

 Для снижения фактора криминогенности риэлторы снимают копии паспортов всех участников сделки и покупателя и продавца, включая также свидетельства о рождении всех несовершеннолетних лиц, являющихся собственниками или сособственниками объекта. Покупателю заранее объявляется размер аванса, как подтверждения намерений покупателя приобрести объект.

Чаще всего, агентства недвижимости квалифицируют принимаемые ими от покупателей денежные средства, как аванс, т.к. согласно ГК аванс не является способом обеспечения взятых на себя обязательств для принимающей денежные средства стороны.

Подписание предварительного договора (опциона) даёт покупателю определённые гарантии в ходе проведения сделки по защите своих интересов. В противном случае, он находится в невыгодной для себя ситуации в отличие от продавца. Серьёзность своих намерений покупатель подтверждает внесением аванса на сделку и при нарушении взятых на себя обязательств теряет свои денежные средства.

Продавец, по сложившейся практике в нашей стране, аванса не вносит и часто нарушает взятые на себя обязательства, особенно в условиях роста цен на недвижимость. Агентство недвижимости, представляющее интересы продавца, имея с ним свои договорные обязательства, при отсутствии опциона в своём документообороте в случае отказе продавца от совершения сделки часто идёт ему навстречу. Агентство не хочет терять в данной ситуации продавца, ведь существует возможность продажи объекта другому покупателю.

Опцион, как прямое двухстороннее соглашение устанавливает непосредственную юридическую ответственность сторон друг перед другом. В нём определяются условия (стоимость объекта, состояние объекта, дата отчуждения, срок снятия с регистрационного учёта, освобождения объекта от занимаемого имущества и др.) приобретения объекта.

В опционе должен содержаться раздел, касающийся подтверждения продавцом покупателю права собственности на отчуждаемый объект. Продавец гарантирует, что является единственным владельцем объекта, его право собственности не ограничено наличием прав на недвижимость третьих лиц, что в течение срока владения не было зарегистрированных лиц, имеющих право восстановить регистрацию и право проживания, что продавцу не известно о наличии каких-либо претензий со стороны предыдущих владельцев объекта и их наследников, которые могли бы повлиять на право собственности. Продавец подтверждает, что никто из совладельцев, а также проживающих не состоит на учёте в псих/нарко/тубдиспансерах. В тексте могут быть сформулированы и другие гарантии. Важным обстоятельством является личная гарантия продавца покупателю данных положений, т.к., даже если в договоре с агентством продавец подписывался под данными положениями, для покупателя это не существенно, ввиду того, что агентство не является стороной по договору отчуждения.

В опционе также определена ответственность сторон, размер штрафных санкций и порядок разрешения спорной ситуации. При этом контроль за соблюдением взятых на себя обязательств, стороны по обоюдному согласию возлагают на агентство в лице ЭСКРО-службы.

ЭСКРО-служба предназначена для организации и контроля всех этапов совершения сделки между покупателем и продавцом или другими участниками сделки с недвижимым имуществом после того, как участники сделки договорились её совершить. При непосредственном участии ЭСКРО-службы происходит открытие сделки.

Ниже приводится перечень подготовительных мероприятий для открытия сделки при наличии опциона.

Перед открытием сделки риэлтор со своими клиентами (или с риэлтором, представляющим интересы противоположной стороны) должен обсудить следующие вопросы:

• окончательно решить вопрос с ценой объекта;

• определить время и место встречи;

• назвать документы, необходимые для открытия сделки от продавца и покупателя;

• проинформировать о необходимости присутствия всех продавцов (всех сособственников) в полном составе, кроме детей до 14 лет.

• покупателю назвать размер аванса, который зависит от цены объекта, разъяснив, что означает внесение аванса за выбранный им объект недвижимости;

• определить окончательную дату проведения нотариата;

• выяснить у продавца наличие документов, необходимых для отчуждения объекта, и определить: сколько времени потребуется на их сбор;

• оговорить с покупателем срок подбора альтернативного жилья в случае встречной покупки;

• определить сроки снятия с регистрационного учёта, освобождения объекта от имущества продавца и передачи объекта по акту приёма-передачи;

• определить, что входит в комплектацию объекта (что из элементов объекта будут переданы покупателю);

• определить схему взаиморасчётов в случае прямой продажи.

Предварительные встречи перед открытием сделки позволяют обсудить к моменту встречи в агентстве все ключевые вопросы, что дает возможность избежать разногласий за столом переговоров.

Безусловно, выработка общего решения по некоторым из представленных пунктов будет не простой, т.к. подразумевает столкновение интересов сторон. Раскрытие изначально скрытых конфликтов и умение находить решение в трудных ситуациях и составляет искусство переговорного процесса.

Риэлторы, в   отличие  от   клиентов, должны обладать навыками ведения переговорного процесса. Поэтому на практике риэлторы стараются не приглашать за стол переговоров одновременно покупателя и продавца, а разделять момент подписания документов во времени, используя следующие варианты организации встреч между сторонами:

• продавцы приходят заранее (возможно накануне) и не видятся с покупателем;

• продавцы приходят минимум на два часа раньше покупателя, т.к. продавцы могут опоздать, а покупатели прийти раньше назначенного времени.

Еще одной причиной не сводить клиентов за одним столом переговоров является наличие риска установления между ними доверительных отношений в ходе общения и устранения необходимости участия риэлтора в проведении сделки.

В день открытия сделки риэлтор заполняет бланки договоров, приложений, предоставляет сторонам возможность ознакомиться с текстами, внести дополнения, получить ответы на интересующие их вопросы. Т.к. у риэлтора к моменту встречи с продавцом имеется принципиальное согласие по основным условиям проведения сделки, то продавец подписывает заполненный бланк текста соглашения с покупателем (как минимум, в трёх экземплярах: один для агентства, два других – для сторон соглашения). В случае возникновения непредвиденной ситуации – изменение ранее достигнутых устных договорённостей продавцом, риэлтор всегда может оперативно связаться с покупателем по мобильной связи для внесения корректив в текст соглашения. После подписания соглашения покупателем, риэлтор передаёт экземпляр продавцу при первом удобном случае.

В текстах всех договоров существует раздел, именуемый «Особые условия» или «Дополнительные условия» для указания условий и обстоятельств проведения сделки, не оговоренных в тексте стандартного договора. Здесь могут быть отражены любые условия проведения сделки (срок подбора альтернативного жилья в рамках действия соглашения, особые условия выплаты денежных средств, порядок сбора документов продавцом, условия действия данного соглашения при рассмотрении возможности получения кредитных средств покупателем и мн. др.).

Покупатель может настаивать на том, чтобы документы необходимые для совершения сделки собирал риэлтор. Для этого продавцу необходимо помимо нотариальной доверенности на сбор документов на имя риэлтора передать ему правоустанавливающий документ. В то же время продавец может быть категорически против передачи правоустанавливающего документа. Конфликтную ситуацию можно решить путём определения процедуры сбора документов в особых условиях с формулировкой: «Сбор документов, необходимых для проведения сделки, должен осуществляться продавцом только в присутствии представителя покупателя.»

Важно, чтобы сформулированные положения имели однозначное юридическое толкование и не противоречили действующему законодательству. После подписания сторонами договоров, приложений к договорам, покупатель вносит в агентство аванс, и сделка считается открытой. В обмен на внесённые денежные средства покупатель получает от лица, принявшего денежные средства соответствующий документ, после чего оригиналы подписанных документов передаются в ЭСКРО-службу, а клиенты получают свои экземпляры. В случае отсутствия ЭСКРО-службы, как структуры, документы хранятся у ответственного работника агентства.

В отсутствии опциона сама процедура открытия сделки и переговорный процесс упрощаются, но и ответственность продавца перед покупателем значительно уменьшается.

С момента открытия сделки реклама объекта в печатных средствах массовой информации и в электронном виде прекращается.

В ходе сделки возможны изменения сроков действия основного договора. Часто это связано с необходимостью увеличения срока подбора альтернативного жилья и неготовностью последнего к отчуждению, т.к., чаще всего отчуждение объекта по основному договору возможно только при условии одновременного приобретения альтернативного объекта. Для продления срока действия основного договора покупатель и продавец приглашаются в агентство, и при условии согласия на продление между ними оформляется дополнительное соглашение в привязке к требованиям по условиям продажи альтернативного объекта. При сохраняющемся желании покупателя приобрести объект недвижимости и непродолжительности срока продления договора переговоры, подписание дополнительного соглашения не вызывает особых трудностей у риэлтора. Процедура подписания носит чисто технический характер.

На завершающей стадии подготовки отчуждения объектов, участвующих в цепочке, составляется соглашение о порядке проведения взаиморасчётов. Не позднее, чем за три дня до нотариата риэлторы, представляющие интересы своих клиентов встречаются для составления письменного соглашения с учётом пожелания своих клиентов. Для удобства проведения сделки выбирается один банк, определяются условия закладки и выемки денежных средств участниками взаиморасчётов. Для снижения рисков участников взаиморасчётов необходимым условием выплаты денежных средств продавцу «конечного звена» вляется государственная регистрация всех объектов недвижимости, участвующих в цепочке. Часто такое условие крайне негативно воспринимается продавцом конечного звена, что вызывает крайнюю напряжённость в переговорном процессе между риэлторами. Здесь многое зависит от степени влияния риэлторов на своих клиентов и умения достигать компромиссов в интересах всех участников цепочки.

Иногда клиенты выдвигают новые условия в день проведения нотариата, и это может быть следствием их характеров или некачественным процессом информирования и обсуждения ситуаций, возникающих по ходу сделки, со стороны риэлторов. В такой ситуации риэлторам важно сохранять выдержку, т.к. для клиентов день проведения нотариата – это стрессовая ситуация, связанная с их внутренними страхами потери недвижимости и денежных средств. Их заявления и требования могут носить ультимативный характер. Достигать положительного результата риэлторам в такой ситуации сложно, т.к. переговоры приходится вести при явном дефиците времени.

Для повышения уровня профессионализма полезно участие в специальных тренингах посвященных переговорам, где отрабатываются навыки убеждающего воздействия, умение работать с возражением клиентов и мн. др.

 

Организация нотариального удостоверения сделки

Сделки с недвижимым имуществом могут заключаться в нотариальной и простой письменной формах, при этом законодательством РФ определено, что определенные виды сделок с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения, что требует от риэлтора знания основ совершения нотариальных действий.

Нотариат - это система государственных органов и должностных лиц, на которых законодательством Российской Федерации возложена обязанность по совершению предусмотренных нотариальных действий от имени Российской Федерации, направленных на юридическое закрепление бесспорных прав и фактов и исполняемых в целях обеспечения защиты прав и законных интересов обратившихся лиц и организации.

Нотариальное производство - это определённая совокупность юридических действий нотариуса (юриста) и лиц, обратившихся за совершением нотариального действия (удостоверения факта совершения сделки: купли-продажи, мены, дарения, принятия наследства, выдачи доверенности и т.д.)

Договора и документы, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению:

• Договор ренты;

• Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы;

• Доверенности, выдаваемые в порядке передоверия;

• Завещание;

• Брачный контракт;

• Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующие нотариального удостоверения и/или регистрации в установленном порядке.

Договора, не требующие обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверяемые по соглашению сторон:

• Договор купли-продажи недвижимости;

• Договор дарения;

• Договор ипотеки.

В случаях, когда нотариальное удостоверение сделки не является обязательным, участники сделки сами определяют, в какой форме будут совершать отчуждение объекта недвижимости в соответствии с законом.

Основной причиной отказа сторонами от совершения сделки в нотариальной форме является желание покупателя сэкономить свои денежные средства по уплате госпошлины, взимаемой нотариусом при удостоверении договора отчуждения. Хотя, скорее всего, обратиться к нотариусу придётся в любом случае, т.к. из вышеприведённой информации видно, что покупателю, состоящему в браке, придётся получать нотариальное согласие его супруги на совершения сделки и нотариальную копию свидетельства о браке. В случае, если покупатель в браке не состоит, то он даёт нотариальное заявление, что на момент приобретения объекта недвижимости он не состоит в законном браке. Продавец, если отчуждаемое имущество нажито в браке, также должен давать нотариальное согласие своей супруги на отчуждение им совместно принадлежащего им имущества. При обращении клиентов к риэлторам подразумевается, что документы на государственную регистрацию будут подавать доверенные лица, действующие на основании нотариальных доверенностей от продавца и покупателя.

В   обязанности риэлтора входит организация проведения договора отчуждения в той или иной форме в любом случае. Клиенты должны быть заинтересованы в большей степени в проведении сделки в нотариальной форме и задача риэлтора объяснить им преимущества этой формы.

Во-первых, нотариус – это юрист, гарантирующий оформление сделки в точном соответствии с законом, с соблюдением конституционных прав и обязанностей их участников.

Во-вторых, в случае возникновения спорной ситуации, нотариально удостоверенные документы являются неоспоримым доказательством в суде.

В-третьих , в случае утраты подлинника правоустанавливающего документа, собственник может обратиться к нотариусу и получить дубликат документа, а государственный регистрирующий орган произведёт регистрацию дубликата. Согласно Положению о нотариате, подлинник договора хранится в нотариальном архиве в течение 75 лет с момента проведения сделки.

В-четвёртых , нотариус профессионально разъясняет сторонам по сделке их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения нотариальных действий.

Риэлторы   также   заинтересованы в проведении сделок в нотариальной форме. Предметом пристального изучения для риэлторов при проведении сделки является история объекта недвижимости для снижения возможных рисков приобретателей. Чаще всего собственники объектов недвижимости не хранят, так называемых, домашних архивов по принадлежащим им объектам недвижимости, довольствуясь последним правоустанавливающим документом. Выписка по объекту о переходе права собственности, выданная Федеральной регистрационной службой (Росрегистрация, ФРС), не содержит подробной информации, а лишь отражает перечень правообладателей, вид собственности, номер и дату регистрации. Поэтому сведения, имеющиеся у нотариуса, могут быть риэлторам весьма полезны.

Например, планируется приобретение квартиры. В качестве правоустанавливающего документа выступает договор купли-продажи в нотариальной форме. Одним из бывших сособственников в договоре выступал несовершеннолетний, и сделка осуществлялась на основании распоряжения органов опеки и попечительства, о чём нотариус сделал запись в тексте договора, указав реквизиты распоряжения. Сам текст распоряжения в договоре отчуждения никогда не приводится. Один экземпляр текста распоряжения хранится в делах нотариуса, другой – в архиве ФРС. Нынешний продавец заявил, что не помнит формулировки распоряжения, а все копии документов, на основании которых совершалась сделка, он не сохранил. Риэлтор, представляющий интересы нынешнего покупателя, предложил продавцу, как участнику (покупателю) предыдущий сделки, обратиться к нотариусу и получить у него нотариальную копию этого распоряжения. И только после ознакомления с текстом покупатель соглашался принять решение о приобретении квартиры. Его условие было выполнено. Из текста стало понятно, что сделка была совершена с грубейшим нарушением прав несовершеннолетнего. Покупатель отказался от покупки объекта.

Действия риэлторов по подготовке проведения договора отчуждения в простой письменной и нотариальной формах во многом совпадают.

После открытия сделки и внесения аванса продавец готовит необходимые для отчуждения документы. Этот процесс происходит под контролем риэлтора для своевременной корректировки ситуации в случае возникновения проблем с получением документов, возможным наличием в них ошибок и т.д. На завершающей стадии подготовки необходимых документов стороны по взаимному согласию определяют дату проведения нотариата.

На практике правом преимущественного выбора нотариуса обладает покупатель (в ходе сделки он получает правоустанавливающий документ, оформленный нотариусом), а правом преимущественного выбора банка – продавец (он получает денежные средства). Хотя такое разделение прав условно, т.к. когда в цепочке участвуют несколько объектов, то стороны чаще руководствуются удобством расположения нотариуса и банка для всех участников.

Нотариальные действия на территории Российской Федерации совершают нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах и частнопрактикующие нотариусы. И те, и другие обладают равными правами, и документы, удостоверенные ими, имеют одинаковую юридическую силу.

Иногда у граждан нет возможности обратиться в государственную нотариальную контору (ГНК) по месту жительства. Например, в Санкт-Петербурге ГНК были упразднены в 1993-2006 годах территориальным органом юстиции - «Росрегистрацией». Основной причиной ликвидации ГНК послужило отсутствие на тот период времени федерального финансирования их деятельности.

При решении вопросов касающихся наследственных дел, отчуждения недвижимого имущества и др., в соответствие со ст.40 Основ законодательства о нотариате действует принцип территориальности, поэтому граждане должны обращаться к частнопрактикующим нотариусам.

У нотариусов существует предварительная запись на совершение нотариальных действий, поэтому риэлтору необходимо заранее позвонить в нотариальную контору и записаться у секретаря на определённые дату и время. Время назначают с учётом того, что в день нотариата, перед нотариатом, участники сделки закладывают денежные средства в сейфовое хранилище выбранного банка. При этом заключается договор аренды банковской ячейки, денежные суммы пересчитываются и проверяются на подлинность, раскладываются по пакетам, и всё это иногда занимает значительное время. Поэтому, как правило, время проведения нотариата назначается не ранее 12.00 час.

Риэлтор также заранее подвозит к нотариусу копии документов необходимые для составления проекта договора отчуждения. Подлинники документов предоставляются сторонами в день отчуждения.

Документы на отчуждение, предоставляемые нотариусу продавцом:

• Документ, удостоверяющий личность продавца;

• Оригинал правоустанавливающего документа и оригинал свидетельства о его регистрации, подтверждающие право собственности продавца;

• Кадастровый паспорт на объект и справку об инвентаризационной стоимости объекта из ПИБа (БТИ);

• Выписку из ЕГРП об объекте и правообладателях (при отчуждении долей в праве общей долевой собственности) (в этом случае необходимы нотариальные отказы от всех сособственников долей от права преимущественной покупки);

• Форма 9 ( сведения о зарегистрированных в объекте лицах) ;

• Разрешение органов опеки и попечительства, если несовершеннолетний является собственником (сособственником) отчуждаемого помещения;

• Свидетельство о рождении несовершеннолетнего, независимо от того, достиг ли он 14-летия и действует при наличии у него паспорта;

• Нотариальное согласие супруги продавца, если имущество приобреталось в браке;

• Свидетельство о браке;

• Другие документы на усмотрение нотариуса. (В вашем территориальном округе по соглашению местной Нотариальной палаты с регистрирующим органом могут требоваться дополнительные документы).

Документы, предоставляемые покупателем:

• Документ, удостоверяющий личность;

• Согласие супруга на покупку;

• Свидетельство о браке.

• Свидетельство о разводе, если покупатель разведён.

Покупатель должен иметь определённую денежную сумму для оплаты нотариальных действий нотариуса (составление техпроекта договора отчуждения, удостоверения заявлений, нотариальных копий необходимых документов и т.д.).

Нотариус готовит проект договора отчуждения и даёт сторонам перед подписанием ознакомиться с текстом для внесения корректив. Риэлтор должен сам внимательно ознакомиться с текстом договора, сличая текст договора с документами продавца и покупателя. Помимо существенных условий договора отчуждения, которые обязательно должны содержаться в тексте документа, стороны могут выдвинуть условия по своему усмотрению. Эти условия не должны противоречить законодательству и характеру совершаемой сделки. Риэлтор информирует нотариуса о пожеланиях сторон.

(+) В договоре может быть, например, подробно расписана процедура передачи денежных средств от покупателя продавцу с указанием банка и реквизитов договора аренды, промежуточные суммы выплат и др. Обязательно надо указывать срок освобождения объекта от занимаемого имущества продавцом. Если срок в договоре не указан – по умолчанию, считается, что объект свободен от имущества и покупатель после государственной регистрации может потребовать немедленного освобождения, не смотря на ранние договорённости. Нотариус также в договоре указывает срок подачи продавцом документов на снятия с регистрационного учёта.

Продавец и покупатель сдают нотариусу подлинники всех необходимых документов для проведения сделки.

Нотариус устанавливает личности сторон по предъявленным документам, удостоверяет их дееспособность, убеждается в их свободном волеизъявлении, проверяет все необходимые документы, отвечает на вопросы сторон, после чего стороны по договору расписываются в тексте документа. Как уже было сказано выше, нотариус – это юрист, удостоверяющий сделку в соответствии с законом, и он не является стороной по договору. Нотариус заверяет договор и другие необходимые документы по сделке (доверенности, заявления, отказы, копии документов и др.) своей подписью и печатью, указывая номер и дату регистрации документов в реестровой книге нотариуса. Стороны расписываются в реестровой книге нотариуса. Покупатель оплачивает нотариальные услуги. Нотариус готовит пакет документов, необходимых для проведения государственной регистрации.

Организация государственной регистрации сделки.

Документы на регистрацию подают обе стороны по сделке, продавец и покупатель при подаче документов в регистрирующий орган пишут заявления: продавец - на прекращении права собственности, а покупатель – на регистрацию на его имя права собственности.

Согласно Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» и тот, и другой должны оплатить госпошлину за регистрацию.

Размеры пошлины зависят от количества участников от каждой из сторон и количества свидетельств о государственной регистрации, которое будет выдано регистрирующим органом. Оплату они должны произвести лично через финансовое учреждение, с которым данный регистрирующий орган заключил договор на обслуживание.

Риэлтор должен заранее узнть размер оплаты каждой из сторон и информирует клиентов. Регистрацию документов можно произвести и через доверенных лиц, при этом и покупатель и продавец должны выдать нотариальные доверенности на регистрацию, оформленные на разных физических или юридических лиц.

Физическими доверенными лицами могут выступать риэлторы, представляющие интересы продавца и покупателя. Юридическими лицами могут выступать агентства недвижимости. У крупных агентств часто бывают заключены договора на обслуживание с регистрирующим органом, и подача документов осуществляется через, так называемые, риэлторские группы. В состав одного агентства могут входить несколько юридических лиц, и проблема с подачей на регистрацию через агентство решается просто: продавец даёт доверенность на одно юридическое лицо лицо в составе агентства, представляющего интересы покупателя, а покупатель – на другое юридическое лицо того же агентства, т.к. подача всего пакета должна осуществляться одновременно. Тексты доверенностей нотариусу на регистрацию с привлечением юридических лиц предоставляются риэлтором.

К документам, передаваемым на регистрацию, и остающихся в архиве регистрирующего органа прикладывается опись этих документов. Иногда эту опись составляет сам нотариус, если нет – то это делает риэлтор. Бланк описи и сами документы сшиваются между собой. К описи не подшиваются: оригинал правоустанавливающего документа, удостоверенного нотариусом, оригиналы кадастрового паспорта со справкой о стоимости и оригиналы доверенностей на регистрацию от продавца и покупателя, если они подавали документы через представителей. Они будут возвращены покупателю вместе со свидетельством о госрегистрации.

В случае проведения отчуждения объекта в простой письменной форме, в опись документов подшивается оригинал документа отчуждения, подписанного сторонами. При нотариальном оформлении к описи подшивается нотариальная копия договора отчуждения.ъ

Возможны особенности по перечню документов и порядку подачи документов на регистрацию в зависимости от требований конкретного территориального регистрирующего органа.

По истечении срока регистрации (как правило, один месяц), стороны получают следующие документы:

Покупатель:

• договор с печатью органа, осуществившего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• свидетельство о государственной регистрации права (если собственность долевая, то количество свидетельств равно количеству собственников, указанных в договоре; в случае совместной собственности по договору – свидетельство одно на всех собственников).

Продавец:

• может получить свой экземпляр договора отчуждения (к описи документов не подшивается) с подтверждением регистрации, если подаст его одновременно в общем пакете документов с покупателем.

 

 

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем




бузина черная | Гости 13 марта 2013 12:48

динамично все это и очень позитивно
Добавление комментария
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: