Яндекс.Метрика
Взаиморасчеты при сделках с недвижимостью
11 февраля 2013 |
Просмотров: 4097 |

Взаиморасчеты при сделках с объектами недвижимости являются неотъемлемой и исключительно важной частью сделки. 
Основными требованиями, выдвигаемыми при этом участниками сделки, являются безопасность, конфиденциальность и законность. 
В настоящем материале раскрываются условия и процедуры, обеспечивающие эти требования.
В настоящее время взаиморасчеты в недвижимости производятся в соответствии с требованиями закона в отечественной валюте.
 

Порядок взаиморасчетов по мере совершения сделки по отчуждению можно изложить следующим образом:
1. После нахождения покупателя происходит подписание пакета договоров между участниками (продавец, покупатель, агентства недвижимости, представляющие интересы продавца и покупателя), при этом, как правило, один из договоров, а именно договор между покупателем и продавцом выполняет функцию предварительного договора (опцион);
2. Продавец представляет при этом документы, свидетельствующие о праве собственности на недвижимость;
3. Внесение покупателем аванса;
4. Подготовка продавцом документов для договора отчуждения объекта;
5. Внесение покупателем полной суммы по сделке;
6. Удостоверение договора купли-продажи в нотариальной или простой письменной форме (по решению сторон);
7. Государственная регистрация договора;
8. Выплата продавцу первой части денег (как правило, 50% от общей суммы);
9. Снятие с регистрационного учета (выписка )продавца и членов его семьи (и постановка на регистрационный учет по новому месту жительства несовершеннолетних, пенсионеров, недееспособных);
10. Выплата продавцу второй части денег (как правило, 40% от общей суммы);
11. Передача объекта от продавца к покупателю и подписание акта приема передачи;
12. Выплата продавцу оставшейся суммы денег (как правило, 10% от общей суммы) и составление им расписки в получении денег;
13. Подписание акта выполнения работ и расчет с агентством недвижимости.
Cложившаяся в Санкт-Петербурге практика проведения сделок с недвижимостью предполагает передачу денег от покупателя продавцу в три этапа.
1. После государственной регистрации договора купли- продажи — 50% общей суммы сделки;
2. После снятия с регистрации продавца и членов его семьи (как правило в дополнение отслеживается и постановка на регистрационный учет по новому месту жительства несовершеннолетних, пенсионеров и недееспособных семьи) — 40%;
3. После освобождения и передачи объекта — 10%.
Целью организации взаиморасчетов является доведение сделки до выполнение сторонами всех принятых обязательств по сделке, или возвращение в исходное состояние, если возникли неразрешимые проблемы в ее ходе (например невозможность государственной регистрации сделки, или увеличение сроков сделки выходящего за пределы договорных обязательств и не устраивающее хотя бы одну из сторон.)
Практика проведения сделок с недвижимостью показала, что важнейшим фактором повышения безопасности расчетов, упрощения решения возникающих спорных ситуаций, сокращения время сделки является участие в расчетах по взаимному согласию сторон третьего лица, которое не вносит и не получает денег, а осуществляет лишь функцию контроля за действиями сторон.
Этим третьим лицом (контролирующей стороной) может выступать агентство, или банк или физическое лицо. Контролирующая сторона дает разрешение на выплату в соответствии с условиями договора (или соглашения о взаиморасчетах согласованного всеми участниками) по мере выполнения условий по сделке, либо запрещает выплату при возникновении проблем. Контролирующая сторона выступает гарантом получения продавцом денежных средств при успешном прохождении сделки, либо возврата денежных средств покупателю, при не возможности проведения сделки и возврате сторон в исходное положение.
Для успешного проведения сделки очень важным фактором является ответственность сторон после подписания с агентством предварительного договора (опциона). Как для покупателя, так и для продавца и для агентства также крайне важно чтобы другая сторона не отказалась от проведения сделки в одностороннем порядке.
По сложившейся практике при подписании предварительного договора покупатель подтверждает серьезность намерений внесением некоторой суммы денег, обычно составляющей 1-4% от стоимости сделки.
Для обозначения этой суммы на практике используется ряд терминов: «аванс», «залог», «задаток», которые в данном случае объединяет следующее: одним из этих терминов на рынке недвижимости обозначается вносимая покупателем денежная сумма для обеспечения обязательств по приобретению выбранного им объекта недвижимого имущества.
Каждый из указанных терминов имеет определенную юридическую специфику, которую следует учитывать при его использовании. Так, задатком в соответствии с ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток отличается от других способов обеспечения дополнительными функциями: удостоверяющей, поскольку служит доказательством заключения договора, и платежной, так как сумма задатка может приближаться к стоимости товара приобретаемого по соглашению, обеспеченному задатком. Последствием не исполнения договора, обеспеченного задатком является возврат двойной суммы задатка стороной , получившей задаток, при наличии ее вины в неисполнении обязательства. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Кроме того, ГК РФ предусмотрено, что сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Очевидно, что в случаях со сделками недвижимости, где весьма высока роль личного фактора и имеется высокая степень неопределенности использование этого термина не вполне целесообразно.
Аванс,подобно задатку, зачитывается в счет будущих платежей (платежная функция). Аванс также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательная функция). Однако, в отличии от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции. Поэтому не зависимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательств, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора. Сторона же, получившая аванс, ни при каких условиях не может быть обязана к его возвращению в большем размере.
Довольно часто денежные средства, вносимые покупателем недвижимости, именуют «залогом», который имеет достаточно сложную юридическую природу и требует тщательного юридического оформления с учетом требований законодательства. В силу этого, использование понятие «аванс» представляется в большинстве случаев предпочтительным.
 
Основные схемы взаиморасчетов, используемые на рынке недвижимости.(на примере рынка Санкт-Петербурга)
На рынке недвижимости в Санкт-Петербурге используются, или использовались целый ряд схем взаиморасчетов. Некоторые из них уши в прошлое и представляют чисто исторический интерес, другие активно применяются в настоящее время.
Взаиморасчеты через агентство.
Схема активно использовалась примерно до середины 1997 года. На агентском сленге получила выразительное прозвище «тумбочки».
 
Взаиморасчеты через хранение денег у нотариуса.
В настоящее время данная схема в сделках с недвижимостью не используется и представляет чисто исторический интерес, но даже в начале 90-х годов прошлого века в Санкт-Петербурге, когда еще не был принят ныне действующий закон о государственной регистрации, регистрацию договора купли-продажи можно было провести за один день и , соответственно сделки были гораздо короче, этой схемой пользовались крайне редко.
Взаиморасчеты с использованием банковского аккредитива.
Схема была разработана и активно предлагалась банками в 96-97гг. как альтернатива взаиморасчетам через «тумбочку».
 Расчеты с использованием ценных пакетов, хранящихся в «Росинкасе»
С точки зрения надежности схема является одной из лучших, так как денежные средства по сделке хранятся в специальных сейфах «Росинкаса» - государственной организации специализирующейся на инкассации и хранения денег. 
Вексельная схема взаиморасчетов.
Схема была разработана и активно использовалась агентствами недвижимости в последние годы перед дефолтом 1998г. 

Взаиморасчеты с использованием банковской ячейки (сейфинг)
Схема в настоящее время является доминирующей на рынке недвижимости. Получила широкое распространение в конце 90-х годов прошлого века в силу своей кажущейся простоты, доступности и относительной дешевизны.
По этой схеме покупатель и продавец непосредственно участвуют во всех этапах взаиморасчетов и своим участием контролируют любое перемещение средств по сделке, что в тот период, после краха ряда агентств недвижимости, а также дефолта 1998 года, в атмосфере всеобщего недоверия и подозрительности, было исключительно важным фактором в пользу этой схемы.
Для проведения взаиморасчетов в банковском хранилище на период сделки арендуется банковская ячейка в которую закладываются денежные средства по сделке уже проверенные, пересчитанные, и разложенные по печатанным пакетам. 
Закладке денег в ячейку должно предшествовать составление и подписание всеми участниками «Соглашения о проведении взаиморасчетов», в котором прописывается процедура сделки, условия и порядок внесения и получения денежных средств, а также возврата сторон в исходное положение в случае, если сделка, по каким-либо причинам, не состоится.
Многие банки представляют такую услугу, как аренду банковской ячейки для проведения взаиморасчетов. По условиям стандартного договора аренды ячейки допуск к ячейке возможен только в присутствии всех участников сделки. При заключении договора аренды ячейки банки (в различных банках условия аренды могут несколько различаться, поэтому излагаются общие принципы пользования ячейкой) различают, так называемых «арендаторов» - лиц с которыми банк вступает в договорные отношения по аренде ячейки и в разных банках допускается различное число арендаторов и «присутствующих лиц», то есть участников без присутствия которых допуск к ячейке не возможен. Однако по окончанию срока аренды, если договор не продлен, переговоры о судьбе содержимого ячейки банк будет вести только с арендатором (или) арендаторами, если их несколько. Участники сделки именуемые в договоре аренды как «присутствующие лица» для банковских работников становятся лицами посторонними.
При аренде ячейки следует знать, что банк не несет ответственности за целостность пакетов и сохранность вложенных денежных средств, ответственность банка ограничивается только сохранностью сейфа в целом и организации допуска к нему в соответствии с договором аренды. В случае исчезновения сейфа, либо его несанкционированного вскрытия, банк выплатит только страховую премию, которая многократно меньше денежных средств находившихся в ячейке. Соответственно никаких документов от банка с указанием сумм клиентам не выдается.
В практике проведения взаиморасчетов сложились два способа аренды банковской ячейки.
Первый способ получил название «неконтролируемой ячейки».
Способ отличается тем, что договор аренды заключают с банком только покупатель и продавец (или покупатели и продавцы, если у продаваемого объекта несколько собственников или на несколько человек покупается).
При внешней простоте этого способа именно с ним связаны многочисленные сложности, споры и выяснения отношений в случае, если со сделкой не все благополучно.Возможные сложности: задержки с освобождением и сдачей объекта, состояние и комплектация объекта, особенно при продаже объектов со встроенной мебелью, с дополнительным оборудованием и в нестандартной комплектации. 
У агентства в этом случае очень ограниченные возможности воздействия на клиентов, нарушающих условия сделки. Периодически возникает ситуация , когда один из клиентов отказывается от прихода в банк только из личных амбиций и возникшей в ходе сделки неприязни к партнеру. Решаются эти ситуации очень сложно.
Второй способ«контролируемая» ( или, как иногда называют, «зависимая») ячейка.
В этом случае в число лиц, арендующих ячейку входит «третье лицо», которое по условиям договора сам не вносит и не получает никаких денежных средств, а лишь является стороной контролирующей и управляющей действиями остальных участников сделки. Такой контролирующей стороной может быть:
- сотрудник ЭСКРО-службы;
- работник расчетного центра;
- сотрудник банка.
Вариант с контролем ЭСКРО-службы возможен, если банковское хранилище расположено рядом с агентством. Это обстоятельство существенно сокращает возможность применения такого варианта.
Точно также ограничены возможности контроля со стороны расчетного центра. Таких центров немного и их возможности ограничены теми банковскими хранилищами при которых они расположены территориально. Существуют эти центры около десяти лет, серьезных нареканий на работу не имеют, но и не получили распространения и похоже, свой потенциал исчерпали и развиваться не будут.

Последние годы все более широкое распространение получает контроль со стороны банка. В начальный период банки просто сдавали ячейки в аренду и даже никаким образом не интересовались обстоятельством сделки. Но в какой-то момент специалисты банк начали разрабатывать и предлагать варианты договоров аренды ячейки, учитывающие различные и все более сложные обстоятельства сделки, например выбытие арендаторов из договора аренды по мере выполнения условий сделки. Одним из таких вариантов, оказавшимся очень востребованным и получившим название «эксперт-сейфинг» явился как раз контроль за арендой ячейки со стороны работника банка. В условиях договора аренды ячейки вносятся условия выдачи ценных пакетов, что и происходит по мере выполнения условий сделки.
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем




Добавление комментария
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: